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임대차

토지 임차인의 지상물매수청구권 토지 임차인의 지상물매수청구권 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 토지임대차가 기간만료로 종료 되었을 경우에 건물 등 지상시설이 현존하는 때에는 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다. 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니할 경우 임차인은 상당한 가액으로 건물 등 매수를 청구할 수 있으며, 또한 이에 위반한 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서는 임대인에 의한 해지통고에 의해서 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정이 됩니다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결). 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료 될 경우 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없.. 더보기
강제집행과 매도인의 담보책임 강제집행과 매도인의 담보책임 민법 제576조에서는 저당권 또는 전세권 행사와 매도인의 담보책임에 관하여 아래와 같이 규정하고 있습니다. 민법 제576조 (저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. ②전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다. 가압류 목적이 된 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 마쳤는데, 그 후 그 가압류에 기한 강제집행으로 인해 매수인이 소유권을 잃게 되었을 때 매도인의 담보책임에 관.. 더보기
부동산 매매대금과 유치권 부동산 매매대금과 유치권 부동산매매계약을 체결하면 매도인은 부동산인도의무를, 매수인은 매매대금의 납부 의무를 지며, 이는 동시에 이행되어야 합니다. 만약 매도인이 부동산 소유권이전등기를 넘겨주었지만 매수인으로부터 매매대금을 받지 못하였을 때, 해당 부동산을 경매절차에서 매수한 사람의 부동산 인도명령에 대응하여 매도인이 유치권을 행사할 수 있을까요? 이에 대해 대법원은 매도인은 유치권 행사가 불가능하다고 판시하였습니다(대법원 2012.1.12, 자, 2011마2380, 결정). 甲은 건물을 신축하고 소유권보존등기를 마친 건물의 8개호를 의료법인인 乙에게 매도하기로 약정하였습니다. 甲은 매매대금을 다 받지 못한 상태에서 2008. 3. 21. 乙에게 소유권을 이전해 주었으며, 乙은 2008. 3. 28. A.. 더보기
임차권등기_수원변호사 임차권등기 _ 수원변호사 오늘은 민법과 주택임대차보호법에 규정된 임차권등기에 관한 조항과 그 차이점에 대하여 수원변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다. 민법에서는 당사자간에 반대 약정이 없다면 임대인을 상대로 임차권등기절차에 협력할 것을 청구하고, 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법에서는 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 그리고 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보게 됩니다. 그리고 수원변호사가 살펴본 바로 주택임대차는 위와 같은 대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖추면 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 .. 더보기
임차인 경매신청과 우선변제권 임차인 경매신청과 우선변제권 임차한 주택이 경매절차에서 매각된 경우 우선변제권이 있는 임차인은 배당요구를 하여야 합니다. 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우에도 우선변제권을 행사할 수 있다는 판결이 나왔는데요. 자세하게 살펴보도록 하겠습니다. 甲은 주택임대차계약을 체결하면서 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 하여 우선변제권과 대항력을 가지게 되었습니다. 임대차기간이 만료된 후 임대인이 보증금을 돌려주지 아니하여 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받고 확정되었습니다. 그 후 甲은 임차하였던 주택에 대해 강제경매신청을 하였는데, 매각된 후 배당요구를 하지 않았습니다. 이러한 경우에 甲이 배당을 받을 수 있을까요? 이에 관해 대법원은 보증금반환소송에서 승소한 후 임차건물에 대해 경매를 신청하고도 .. 더보기
임대차기간에 관한 문구의 해석 임대차기간에 관한 판례 임대차계약을 체결할 때에는 당사자들 간 임대차기간을 설정하게 되는데요. 오늘은 임대차계약에서 정한 임대차기간과 관련한 판례를 살펴보겠습니다. 임대인 甲과 임차인 乙회사가 임대차기간을 2년으로 하되 ‘영업권 보장 5년’, ‘임대기간 종료 후 임차인이 원할 시 재계약을 보장’하기로 하는 상가임대차계약을 체결하였고, 이후 최고 계약기간 2년이 만료되자 종전 임대차계약의 동일성을 유지하면서 임대차기간을 36개월로 하는 2차 임대차계약을 체결한 사안에서 2차 임대차계약의 임대기간이 만료된 후(총 5년의 임대차기간 종료) 甲과 乙회사 간에 분쟁이 발생하였습니다. 즉, 임대인 甲은 임대차기간 5년을 보장하여 주었으므로 더 이상 계약을 갱신하여 줄 수 없다며 건물명도를 요구하였는데, 乙회사는 ‘.. 더보기
부동산인도명령 살펴보기 부동산인도명령 살펴보기 경매절차에서의 매수인은 법원에 매수한 부동산을 채무자나 소유자, 부동산의 점유자로부터 매수인에게 인도할 것을 신청할 수 있는데요. 이를 부동산인도명령이라고 합니다. 현행 민사소송법에 의하면, 점유를 시작한 시점이 압류의 효력이 발생하기 전인지 후인지는 상관이 없으며 매각과 함께 사라지는 최선순위 담보권, 가압류 등 보다 이전에 점유를 시작한 사람이라도 인도명령 대상이 됩니다. 부동산인도명령신청이 받아들여질지 여부는 임차권의 대항력의 유무가 좌우하게 됩니다. 부동산인도명령과 관련하여 주택임대차보호법에서 명시하는 우선변제권과 대항력을 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 택해 임차한 주택의 경매 절차에서 보증금 배당을 요구하여 받을 수 있더라도 배당표가 확실해지기 전까지는 임차권이 사라지.. 더보기
국‧공유재산 대부료 기준 산출은? 국‧공유재산 대부료 기준 산출은? 국가 소유의 재산은 국유재산, 지방자치단체 소유의 재산은 공유재산이라고 하는데 국유재산은 국유재산법, 공유재산은 공유재산 및 물품관리법의 적용을 받습니다. 국, 공유재산을 일반인이 빌려 쓸 경우 국가나 지방자치단체와 국, 공유재산을 일정 기간유상이나 무상으로 사용하거나 수익할 수 있도록 계약을 체결하게 되는데, 이를 대부계약이라고 합니다. 대부기간은 조림을 목적으로 하는 토지와 그 정착물은 10년, 그 외 토지와 그 정착물은 5년이며, 그 밖 외에 재산은 1년으로 지정됩니다. 대부는 기본적으로 유상대부이기 때문에 대부료를 받게 되는데, 대부료는 임대차에 있어서 차임과 같은 성격으로서 대부재산의 사용료를 말합니다. 그런데 최초로 대부료를 산정할 때에는 별 문제가 없지만, .. 더보기
상가임대차 보증금 환산시 부가세 포함여부는? 상가임대차 보증금 환산시 부가세 포함여부는? 상가건물임대차보호법은 일정한 환산 보증금액 이하인 경우에 적용되는 것이 원칙입니다. 상가건물임대차보호법의 적용 여부를 결정하는 기준이 되는 보증금액은 서울 4억 원, 수도권 3억 원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 2억 4천만원, 그 밖의 지역 1억 8천만원입니다. 그러나, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호에 관한 규정은 위 보증금액을 초과하는 상가임대차에도 적용됨을 유의하여야 합니다. 보증금 외에 월세가 있는 경우에는 월세를 보증금으로 환산할 필요가 있는데, 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하여 보증금액을 산출하게 됩니다.월세를 보증금으로 환산할 때 부가가치세를 포함하여 환산할 것인지 여부가 문제가 되고 있습니다. 예를 들.. 더보기
임대차계약의 효력에 관한 대법원판결 임대차계약의 효력에 관한 대법원판결 잔금을 내지 않은 경매 낙찰자와 체결한 임대차계약의 효력에 대해 살펴보겠습니다. 김씨는 경매로 주택을 낙찰을 받아 최고가 매수 신고인이 된 장씨와의 사이에서 그 주택에 대해 임대차 계약을 체결한 후 장씨로부터 주택을 인도 받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자도 받아 두었습니다. 그 후 장씨는 매각대금을 완납 후 저축은행에서 대출을 받고 근저당권설정등기를 마쳤습니다. 그 후 장씨가 대출금을 갚지 못하자 저축은행은 임의경매신청 하였고, 매각 후 배당절차에서 저축은행은 김씨가 적법한 임차인이 아니므로 임차인으로서의 우선배당을 받아서는 안된다는 이유 하나로 배당이의 소송을 제기하였습니다. 원심은 김씨가 진정한 임차인임을 전제로 김씨는 이 사건 주택에 대한 인도와 주민.. 더보기

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