부동산 매매대금과 유치권

부동산 매매대금과 유치권

 

부동산매매계약을 체결하면 매도인은 부동산인도의무를, 매수인은 매매대금의 납부 의무를 지며, 이는 동시에 이행되어야 합니다.

 

만약 매도인이 부동산 소유권이전등기를 넘겨주었지만 매수인으로부터 매매대금을 받지 못하였을 때, 해당 부동산을 경매절차에서 매수한 사람의 부동산 인도명령에 대응하여 매도인이 유치권을 행사할 수 있을까요? 이에 대해 대법원은 매도인은 유치권 행사가 불가능하다고 판시하였습니다(대법원 2012.1.12, 자, 2011마2380, 결정).

 

 

 

 

甲은 건물을 신축하고 소유권보존등기를 마친 건물의 8개호를 의료법인인 乙에게 매도하기로 약정하였습니다. 甲은 매매대금을 다 받지 못한 상태에서 2008. 3. 21. 乙에게 소유권을 이전해 주었으며, 乙은 2008. 3. 28. A은행에게 위 부동산에 대하여 채권최고액을 약 32억원으로 하는 근저당권을 설정하여 대출을 받아서 그 중 20억 원을 甲에게 매매대금으로 지급하였습니다.

 

그 후 乙이 이자를 연체하자 A은행은 위 부동산에 대해 임의경매절차를 신청하였고, 위 부동산 중 2개호를 매수하고 2011. 7. 6. 대금을 납부하여 소유권을 취득하였습니다. 한편, 甲은 경매절차에서 2009. 11. 26. 乙로부터 남은 매매대금 약 20억 원을 지급받지 못하였다는 이유로 일부 부동산을 점유하며 유치권 신고를 하였습니다.

 

위 경매절차를 통해 위 부동산의 소유권을 얻은 신청인이 甲을 상대로 부동산인도명령을 신청하였고, 甲은 乙에 대해서 가지는 매매대금 채권을 피담보채권으로 하는 유치권에 기해 위 부동산을 점유할 수 있는 권리가 있다고 주장하며 맞섰습니다.

 

 

 

 

민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하고 있습니다.

 

한편 매매계약에서 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하고 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 하며, 이러한 쌍방의 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시이행의 관계에 있고( 민법 제568조), 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 동시이행의 관계에 있는 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 가지는바( 민법 제536조), 부동산의 매도인은 특별한 사정이 없는 한 매매대금을 지급받을 때까지 소유권이전의무와 목적물인도의무의 이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권을 가지고 있습니다.

 

 

 

 

대법원은 부동산매도인이 매매대금을 다 지급받지 아니한 상태에서 매수인에게 소유권이전등기를 해주어 목적물의 소유권을 매수인에게 이전한 경우에는, 매도인의 목적물인도의무에 관하여 인정되는 동시이행의 항변권 외에 물권적 권리인 유치권까지 인정할 것은 아니라고 판시하였습니다.

 

그 이유에 대해, 법률행위로 인한 부동산물권변동의 요건으로 등기를 요구함으로써 물권관계의 명확화 및 거래의 안전•원활을 꾀하는 우리 민법의 기본정신에 비추어 볼 때, 만일 이를 인정한다면 매도인은 등기에 의하여 매수인에게 소유권을 이전하였음에도 불구하고, 매수인 또는 그의 처분에 기하여 소유권을 취득한 제3자에 대하여 소유권에 속하는 대세적인 점유의 권능을 여전히 보유하게 되는 결과가 되어 부당하기 때문이라고 설명하였습니다.

 

또한 매도인으로서는 자신이 원래 가지는 동시이행의 항변권을 행사하지 아니하고 자신의 소유권이전의무를 선이행함으로써 매수인에게 소유권을 넘겨 준 것이므로 그에 필연적으로 부수하는 위험은 스스로 감수하여야 하므로 유치권은 인정될 수 없다는 것입니다.

 

 

 

오늘은 부동산매도인이 매매대금채권에 기하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부에 대해서 살펴보았습니다. 유치권 기타 부동산법률과 관련하여 의문이 있다면, 부동산 및 임대차 관련 변호사인 한병진변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.