상가임대차 보증금 환산시 부가세 포함여부는?

상가임대차 보증금 환산시 부가세 포함여부는?

 

상가건물임대차보호법은 일정한 환산 보증금액 이하인 경우에 적용되는 것이 원칙입니다. 상가건물임대차보호법의 적용 여부를 결정하는 기준이 되는 보증금액은 서울 4억 원, 수도권 3억 원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 2억 4천만원, 그 밖의 지역 1억 8천만원입니다.

 

그러나, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호에 관한 규정은 위 보증금액을 초과하는 상가임대차에도 적용됨을 유의하여야 합니다.

 

 

 

 

보증금 외에 월세가 있는 경우에는 월세를 보증금으로 환산할 필요가 있는데, 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하여 보증금액을 산출하게 됩니다.월세를 보증금으로 환산할 때 부가가치세를 포함하여 환산할 것인지 여부가 문제가 되고 있습니다.

 

예를 들어, 용인시에서 상가를 임차하면서 보증금 1억원, 월세 약 140만원, 부가세 14만원이 별도일 경우, 월세 140만원을 기준으로 하면 환산 보증금액은 2억 4천만원으로 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되고, 월세에 부가세를 합한 154만원을 기준으로 하면 환산 보증금액이 2억5천400만원이 되어 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되지 아니합니다(용인시의 경우 2억 4천만원 이하의 상가임대차에 상가건물임대차보호법 적용됨).

 

 

 

 

환산보증금 산정 시 부가가치세 포함 여부에 대하여 국세청의 실무와 법무부의 유권해석으로는 부가세를 포함 후 산정하여야 한다고 합니다. 그러나, 대법원 판례는 아니지만 하급심에서 월세에 부가세 별도라는 문구가 들어가 있다면 부가세는 제외하고 순수한 월세만을 보증금액으로 환산하여야 한다고 판시한 판결이 있습니다(수원지법판결 2009.4.29. 선고 2008나27056)

 

위 판결에서는, “임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물임대차보호법에서 정한 ‘차임’에 포함되는지 여부에 관하여 보건대, 부가가치세법에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부할 의무가 있습니다.

 

 

 

 

임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함시킬 이유는 없다”고 판시하였습니다.

 

다만, 위 판결은 국세청의 실무나 법무부의 유권해석과 다르고, 하급심 판결에 불과하여 확립된 판례하고 할 수 없음을 유의하여야 합니다.

 

 

 

 

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