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임대차

임대료 소멸시효에 대해 - 부동산임대변호사 임대료 소멸시효에 대해 - 부동산임대변호사 소멸시효란 권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 그 권리를 행사하지 않는 사실상의 상태가 일정기간 계속된 경우 권리의 소멸을 인정하는 제도입니다. 원칙상 민사채권의 소멸시효는 10년이며, 상사채권의 소멸시효는 5년입니다. 그러나 민법에서는 단기 소멸시효라는 것이 규정되어 있어 이에 해당하는 채권은 3년 또는 1년의 단기 소멸시효에 걸리게 됩니다. 이러한 단기 소멸시효 중 민법에서는 사용료에 관한 부분이 있는데, 임차인이 임대인에게 납부하는 임대료는 이 사용료에 해당하는 것으로 3년의 단기 소멸시효에 걸리는 채권이라 볼 수 있습니다. 보증금이 다액인 임대차계약에 있어서의 임대인들이 임차인이 임대료를 납부하지 않더라도 보증금이 월세를 담보하고 있으니 임대차계약 종료 .. 더보기
이중 임대차계약의 효력 이중 임대차계약의 효력 가끔 여러 사정으로 이중으로 임대차계약이 체결되는 경우가 있습니다. 먼저 사례를 들어 보겠습니다. 甲은 면세점 사업이 유망하다는 말을 듣고 관광객이 많이 모이는 빌딩 주인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 甲은 가진 돈이 별로 없어 겨우 계약금만 지급하고 나머지 잔금은 투자자를 구해 볼 생각을 가지고 있었는데, 뜻대로 되지 않아 잔금을 납부하지 못하게 되었습니다. 그러자, 乙은 임대차계약을 해제하고 계약금을 몰취하겠다고 한 후 새로이 丙과 임대차계약을 체결하였습니다. 丙은 甲과 乙 간에 임대차계약이 체결되었지만 유효하게 해제된 것으로 인식하고 있었습니다. 계약금을 날리게 된 甲은 새로운 임대차계약이 이중으로 체결한 계약으로 무효라고 주장하며, 丙이 진행하는 인테리어공사의 중지를 구.. 더보기
임대차계약의 상대방에 대해 - 수원임대차변호사 임대차계약의 상대방에 대해 - 수원임대차변호사 주택임대차계약체결을 하려는 임차인은 반드시 계약상대방이 임차주택 등기부상의 소유자 또는 소유자의 대리인인지 여부를 확인하고 임대차계약을 체결하여야 합니다. 이번 시간에는 임대차계약의 상대방에 대해 수원임대차변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다. 주택 소유자 여부 확인은? 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증 등으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인하여야 합니다. 주택의 공동소유자 중에 일부와 임대차계약체결을 하는 경우는 공유자 일부의 지분이 과반수 이상인지를 등기부의 갑구에 기재되어 있는 공유자들의 소유권 지분으로 확인하여야 합니다. 공유 주택의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당을 하며, 공유물의 관리에 관한 .. 더보기
상가임차권양도에 대해서 상가임차권양도에 대해서 임차권의 동일성을 유지하면서 이전하는 것을 임차권 양도라고 합니다. 임차권을 양도하면 양도인은 임차인의 지위를 벗어나게 되고 양수인이 임차인의 지위를 승계해서 임차인으로서 권리와 의무를 가지게 됩니다. 상가임차권양도에 대해서 한병진변호사와 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 임차권 양도 제한은? 임차권의 양도는 임차인이 임차권의 동일성을 유지하면서 제3자(양수인)에게 이전하는 것을 말합니다. 임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하지만, 「민법」에서 임차인에서는 임대인의 동의가 없이 임차권 양도를 하지 못하도록 제한하고 있고, 임대인은 자신의 동의가 없이 임차권 양도를 한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다. 임대인의 동의 .. 더보기
확정일자받기 - 주택임대차분쟁변호사 확정일자받기 - 주택임대차분쟁변호사 확정일자는 법원이나 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주게 되는데, 이 때의 날짜를 의미합니다. 오늘은 주택임대차분쟁변호사 한병진변호사와 함께 확정일자에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 질문) 신혼집으로 전세아파트를 얻어 다음 달에 이사할 예정입니다. 저희 부부에게 전 재산이나 다름이 없는 보증금을 안전하게 지키고 싶은데, 어떻게 하면 될까요? 답변)전세 또는 월세 세입자의 경우는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 소중한 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력 및 우선변제권이라는 힘이 발생을 하기 때문입니다. 또.. 더보기
건물명도변호사 - 상가 임대차계약기간 건물명도변호사 - 상가 임대차계약기간 임대차의 존속기간은 당사자 간의 약정에 따라서 정하게 되는데, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가임대차계약의 경우에는 1년 미만의 임대차의 존속기간은 1년으로 보고 있습니다. 이번 시간에는 건물명도변호사 한병진변호사와 함께 상가 임대차계약기간에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 질문) 음식점을 운영하기 위하여 보증금 2억원에 계약기간을 6개월로 하여 상가를 임차하였습니다. 곧 6개월이 되는데, 비워주어야 할까요? 답변) 상가건물임대차보호법은 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가임대차의 경우 그 기간을 1년으로 보고 있습니다. 따라서 임대차계약서에 6개월을 계약기간으로 정하였다고 하더라도 임차인은 앞으로 6개월 더 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. .. 더보기
상가 임대료 연체 - 수원부동산변호사 상가 임대료 연체 - 수원부동산변호사 임차인은 임차상가건물의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급하여야 됩니다. 그런데 임차인이 차임을 세 번에 걸쳐서 연체를 하게 되면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이번 시간에는 상가 임대료 연체에 대해서 수원부동산변호사 한병진변호사와 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 임차인은 임차상가건물의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급하여야 됩니다. 차임의 지급시기에 관해서 별다른 약정이 없는 경우에는, 매월 말 지급하면 됩니다. 차임연체와 해지의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라서 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 초과를 하는 임대차에 대하여도 적용됩니다. 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우에는, .. 더보기
임차권등기명령제도에 대해서 임차권등기명령제도에 대해서 임차권등기명령이란 임대차계약이 종료된 이후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차인은 임차주택이나 건물의 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이번 시간에는 임차권등기명령제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 질문) 상가 임대차계약 기간의 만료와 함께 인근에 있는 새로운 가게로 이사를 하려고 합니다. 임대인은 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다고 하는데, 바로 이사해도 되나요? 답변)임차권등기를 한 후에 이사를 하시기 바랍니다. 임차인이 임대차가 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이러한 경우 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 해두면 임차상가건물에서 .. 더보기
상가 임대인의 지위승계에 대하여 상가 임대인의 지위승계에 대하여 임차상가건물의 양도에 따라서 양도인인 임대인의 지위는 양수인에게 이전됩니다. 임차인이 임차상가건물의 양수인에게 임차권 주장을 하기 위하여는 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 이번 시간에는 상가 임대인의 지위승계에 관해서 알아보았습니다. 임차상가건물의 양도와 임대인 지위 승계는? 임차상가건물의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 인해서 임차상가건물의 소유권 취득을 한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이기 때문에 임차인의 동의를 받을 필요는 없으며, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다. 임차상가건물의 양도에 따라서 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되며, 차임지급청구권을 비.. 더보기
주택 임차 시 주의사항 - 부동산분쟁변호사 주택 임차 시 주의사항 - 부동산분쟁변호사 주택을 임차하기로 결정하였다면 계약을 체결하기 전에 부동산등기부등본을 확인하여 임대차계약을 체결하려는 부동산의 권리관계 등을 확인하는 것이 좋습니다. 이번 시간에는 주택 임차 시 주의사항에 관해서 부동산분쟁변호사 한병진변호사와 알아보도록 하겠습니다. 계약체결 전 주의사항은? 부동산임대차계약 체결을 하기 전에는 반드시 현장조사를 하여 실제 부동산의 내용, 위치, 주거환경 등을 눈으로 확인을 하고, 부동산등기부등본을 열람하는 것이 필요합니다. 부동산등기부등본에는 부동산의 구분건물 표시와 각종 권리관계에 관한 정보표시가 되어 있습니다. 따라서 이를 통하여 부동산의 표시내용과 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정여부 확인.. 더보기

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