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임대차

상가임대차계약 해지 사유 상가임대차계약 해지 사유 안녕하세요. 한병진 변호사입니다. 쇼핑몰 상가를 계약할 당시에 비하여 영업 환경이 다소 악화됐다는 이유만으로는 상가임대차계약 해지를 하지 못한다는 판결이 내려졌습니다(서울고등법원 2013나17003). 위 판결에 대하여 한병진 변호사와 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. A씨는 서울 용산구에 있는 복합상가건물인 B건물 디지털전문점 8층에 전용면적 12.78㎡인 점포 2개을 임차하기 위해 4억2000여만원에 임차인 지위를 양수하였습니다. 위 4억 2000여만원 중 1억2000여만원은 임대차보증금 명목으로 지불되었으며, 나머지 3억여원은 프리미엄 명목의 권리금이었습니다. 이처럼 A씨가 거액의 권리금을 지불한 이유는 A씨가 임차한 매장의 경우 3개의 구역으로 구성된 800여평에.. 더보기
임차인 계약갱신요구권과 설명의무 임차인 계약갱신요구권과 설명의무 안녕하세요. 한병진변호사입니다. 건물의 매매를 중개하는 과정에서 공인중개사가 매수인에게 임차인의 계약갱신요구 가능성을 따로 설명하지 않았고 상가임차인의 임차인 계약갱신요구권을 거절하기 위해서 매수인에게 경제적 손해가 발생하였다면 공인중개사는 손해배상책임이 있다는 판결이 내려졌습니다(대구지방법원 2014가합202855). 이에 대해 살펴보겠습니다. A씨는 요양병원을 설립할 목적으로 대구에 있는 5층건물을 매수하려는 의사로 공인중개서 B씨의 중개를 의뢰하였습니다. 공인중개서 B씨의 중개로 매매계약이 성사되어 A씨는 15억여원에 건물을 매수하기로 하고 계약금을 지급하였습니다. 그런데 그 후 건물 지하에서 노래방을 운영 중이던 C씨가 임대차기간 2년이 끝나기 전에 임대차계약의 갱.. 더보기
특약불이행과 임대차계약 해지 특약불이행과 임대차계약 해지 안녕하세요. 한병진변호사입니다. 임대인이 임차인에게 약속하였던 근저당권 감액 등기를 하루 늦게 했다는 이유로 임차인은 곧바로 임대차계약을 해지할 수는 없다는 대법원 판결이 내려졌습니다. 해당 사례에 대해서 한병진 변호사와 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다(대법원 2014다38913 판결). A씨는 경기도에 있는 아파트를 B씨로부터 보증금 1억1000만원에 임차하기로 임대차계약을 체결하고 계약금 1100만원을 지급하였습니다. 임대차계약 당시 B씨의 아파트에는 한도액이 1억9000만원인 근저당권이 설정되어 있었으나 B씨는 이에 대해 A씨에게 보증금 잔금 지급일까지 근저당 한도액을 1억 9000만원에서 5000만원 줄인 1억 4000만원으로 감액등기하겠다는 특약을 맺었습니다.. 더보기
임대차분쟁변호사 무단점유로 인한 손해배상 임대차분쟁변호사 무단점유로 인한 손해배상 임차인이 임대차계약이 끝나 임차목적물을 반환할 의무가 있음에도 반환하지 않고 점유를 계속한 경우 임차인이 소유자에게 차임을 넘는 손해가 생긴다는 것을 알고 있었다면 차임을 넘어 손해배상 책임을 더 넓게 물어야 한다는 취지의 판결에 대해 임대차분쟁변호사와 알아보겠습니다(대전지방법원 2013가합104053 판결). 사례를 살펴보겠습니다. A사는 임대차 계약기간이 끝났음에도 매장과 창고를 무단으로 1년 정도 사용하다가 반환하면서 가산금과 변상금을 지불했으나 B시는 A사가 1년 정도 무단으로 매장을 사용해 C로부터 받았어야 할 인상된 사용료를 받지 못했다며 소송을 제기했습니다. 법원은 B시가 A사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 원고 승소 판결을 내렸습니다. 판결문.. 더보기
임대차소송변호사 경매신청 배당요구 임대차소송변호사 경매신청 배당요구 안녕하세요. 한병진 변호사입니다. 오늘은 우선변제권을 가진 주택 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 경매를 신청하는 경우 별도로 배당요구를 하지 않아도 우선변제를 받을 수 있다는 취지의 대법원 판결(2013다27831)을 알아보겠습니다. 이 판결로 인해, 주택임대차보호법상 우선변제권을 보장받는 임차인이 경매신청을 하였음에도 배당요구를 하지 않았다는 이유로 우선배당에서 배제되는 것을 방지하여 세입자 권리 보호가 한층 두터워질 것으로 보입니다. 그러나 일반 채권자 입장에서는 등기부와 배당요구 절차에서 파악되지 않는 우선변제권자가 생길 수 있기 때문에 주의해야 할 것이라고 임대차소송변호사는 말합니다. 대법원은 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 보증금을.. 더보기
원룸 불법구조변경 원룸 불법구조변경 오늘은 불법구조변경으로 만들어진 원룸의 임차인에게는 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권이 인정되지 않는다는 취지의 판결에 대해 알아보겠습니다.(서울고등법원 2012나34865) 서울고등법원은 근저당권자인 A군 수산업협동조합이 소액임차인으로서 최우선변제를 받은 B씨 등 6명을 상대로 낸 배당이의소송 항소심에서 A군 수협에 대한 배당금을 1억 1000여만 원으로 증액한다며 원고 승소 판결을 내렸습니다. 이 소송의 사안은 다음과 같습니다. B씨 등이 세 들어 사는 인천의 건물 7층은 부동산 등기부등본에 4개의 전유 부분으로 701 ~ 704호로 별도의 호수가 부여되어 있지만, 소유자는 불법구조변경을 하여 20개의 원룸을 만들어 701 ~ 720호로 호수를 부여했습니다. B씨 등은 이 건.. 더보기
분양대금 반환청구 분양대금 반환청구 아파트 분양대금 반환채권은 상사채권에 해당되므로 5년의 소멸시효가 적용된다는 판결이 얼마 전 있었습니다(민법상 일반채권의 소멸시효는 10년입니다). 분양사가 과도한 분양대금을 받았다고 하더라도 입주민들이 분양대금을 완납한 후 5년이 지나면 돌려받을 수 없다는 취지의 판결입니다. 1995년 의정부 택지개발사업을 추진한 토지주택공사는 2000년 아파트 일부를 공공 임대했습니다. 공공임대 약정기간인 5년이 지난 2005년 토지주택공사가 분양전환을 실시하자 A씨 등은 공사에서 요구하는 분양대금을 전액 납부하고 아파트를 분양받았습니다. 이후 8년이 지난 2013년 11월 A씨 등 입주민 67명은 토지주택공사가 아파트 분양전환 가격을 과도하게 많이 받아 부당이득을 챙겼으므로 이를 돌려달라며 분양대.. 더보기
계약갱신요구 손해배상 계약갱신요구 손해배상 공인중개사가 건물 매매를 중개하면서 상가임차인이 상가임대차계약갱신요구를 할 수 있다는 사실을 매수인에게 설명하지 않아 매수인이 임대차 계약갱신을 하지 않기 위해 임차인에게 권리금을 지급하여 예상외의 손해를 입었다면 중개사는 매수인이 입은 손해를 배상해야 한다는 판결에 대해 알아보겠습니다(대구지방법원 2014가합202855). A씨는 요양병원을 운영하기 위해 2013년 대구에 위치한 5층짜리 건물을 B씨로부터 매수하기로 하고 계약금을 지불했습니다. 당시 건물 지하는 C씨가 2012년부터 임차하여 노래방을 운영하고 있었습니다. C씨가 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신요구를 하면 2017년까지 계약기간이 연장되는 상황이었습니다. 하지만 부동산중개인은 이러한 사실을 A씨에게 설명하지 .. 더보기
건물명도와 인도 건물명도와 인도 건물명도 청구소송의 판결 주문에 “건물을 인도하라”고 기재되어 있다 해도 현행 민사집행법상 인도의 뜻은 구 민사소송법에서의 인도가 의미하는 ‘점유를 현상 그대로 이전하는 것’이 아닌 ‘건물 안에 있는 물건 등을 밖으로 반출하고 건물 점유를 이전’하는 구법의 명도를 의미하는 것이기 때문에 명도소송의 피고가 건물 안에 물건을 계속 방치했다면 인도를 완료했다고 볼 수 없다는 판결이 있었습니다. 문제가 된 사안을 아래와 같습니다. 장 씨는 미용실을 운영하기 위해 2009년 경북 포항 남구의 상가 주인인 A씨와 상가 임대차계약을 체결했습니다. 하지만 적자가 나 두 달 치 차임 160만 원을 A씨에게 주지 못했습니다. 결국 미용실은 8월 문을 닫았고 A씨에게 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 보냈습.. 더보기
임대차계약과 사해행위 임대차계약과 사해행위 사해행위란 채무자가 자신의 재산을 은닉하거나 손괴 또는 제3자에게 증여하는 등의 방법으로 총재산을 감소하는 행위를 하여 채권자의 강제집행을 어렵게 만드는 행위를 말합니다. 오늘은 임대차계약 체결이 사해행위에 해당하는 사례에 대해 알아보겠습니다. A저축은행은 2007년 10월 홍씨에게 1억 7천만 원을 대출하면서 홍씨 소유의 아파트에 채권최고액 2억 3천여만 원의 근저당설정등기를 마쳤습니다. A저축은행으로부터 홍씨에 대한 채권을 양도받은 자산관리공사는 2012년 3월 아파트에 관한 임의경매를 신청했습니다. 경매법원이 2009년 임대차계약을 맺은 박씨 등을 1순위, 또 다른 채권자인 인천시 남구를 2순위로 그리고 자산관리공사를 3순위로 하는 배당표를 작성하자 자산관리공사는 소송을 제기했.. 더보기

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