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부동산/부동산매매계약

부동산소송변호사 - 매매계약 해제와 위약금 부동산소송변호사 - 매매계약 해제와 위약금 오늘은 부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상황에서 매매계약을 해제한다면, 실제 받은 돈이 아닌 원래 약속된 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 판결에 대해 부동산소송변호사와 살펴보겠습니다. 전씨는 2013년 5월 권씨에게 서울 서초동에 위치한 아파트 한 채를 15억 원에 팔기로 하면서 계약금을 1억 5천만 원으로 정했습니다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 경우에는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우엔 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했는데요. 전씨는 계약 당일에 1천만원을 받았으며 계약금의 나머지인 1억 4천만원은 다음날 송금 받기로 했습니다. 하지만 전씨는 계약 직후에 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 후 권씨에게 계약 해제를 통.. 더보기
지료 연체와 지상권소멸청구권 지료 연체와 지상권소멸청구권 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제287조). 그런데 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않고 있음에도 지상권설정자가 지상권의 소멸을 청구하지 않고 있다가 지상권자로부터 연체된 지료 일부를 받고 이의 없이 수령하여 연체된 지료가 2년 미만으로 된 경우, 지상권설정자가 종전에 2년분의 지료를 연체하였다는 사유를 들어 지상권의 소멸을 청구할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 사례를 살펴보겠습니다. 문제된 사안은 다음과 같습니다. 피고는 본인의 소유인 경기도 고양시의 이 사건 토지 지상에 2층짜리 건물을 신축하였으며, 원고는 2008. 2. 1. 위 토지에 대한 임의경매 절차를 통하여 매수한 후 당일 .. 더보기
부동산매매대금 이행최고 부동산매매대금 이행최고 계약 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 부동산매매계약의 매도인이 매수인과 사실혼 관계에 있는 사람에게 한 이행최고가 효력이 있는지 살펴보도록 하겠습니다(참조 판결 : 서울중앙지법 2014가단5296835). 甲은 사실혼 관계에 있던 乙과의 신혼집을 마련하고자 2014. 4.경 丙으로부터 서울 서초구의 빌라를 6억 4,500만원으로 매수하기로 한 후 계약금으로 6,540만원을 지급하였습니다. 계약서상 매수인은 甲으로 표기하였으며 '양당사자가 계약사항을 불이행할 경우 상대방은 불이행한 자에 대해 서면으로 최고하고 해제할 수 있다' 라는 문구를 기재하였습니.. 더보기
부동산 중개수수료 청구권 부동산 중개수수료 청구권 부동산 중개업자는 계약이 성사되면 중개의뢰인들에게 중개수수료를 받게 됩니다. 그런데, 만약 여러 중개업자에게 동일한 매물을 소개받았는데 최종적으로는 어느 한 중개업자를 통하여 계약을 체결한 경우 그 전에 매물을 소개한 중개업자에게도 부동산 중개수수료 청구권이 발생하게 될까요? 사안을 보면, 甲은 乙에게서 A주택을 소개 받았으나 가격이 생각보다 높아 계약을 체결하지 못하였습니다. 그러나 이 후 다른 중개업자인 丙에게서 동일한 A주택을 200만원 저렴하게 소개받고 丙의 중개로 계약을 체결할 수 있었습니다. 그러자 乙이 甲에게 매물을 최초로 소개한 것은 자신이라고 하면서 부동산 중개수수료를 청구하였습니다. 이 때 甲은 乙에게 중개수수료를 지급해야 할까요? 일반적으로 부동산중개업자가 중.. 더보기
주택임대차보호법상의 소액임차인 해당 여부 주택임대차보호법상의 소액임차인 해당 여부 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 경우 주택임대차보호법의 소액임차인으로 보호를 받을 수 있을까요? 대법원은 위와 같은 행위는 주택임대차보호법을 악용하여 부당이득을 취하려고 한 것이 명백하기 때문에 주택임대차보호법 상 소액임차인에 해당할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2013.12.12. 선고 2013다62223 판결). 사안을 살펴보면, 원고는 2011년 11월 11일에 甲의 주택에 대해 임대차보증금을 2,000만원으로 하는 사건 임대차계약을 체결하였으며 그 달 16일에 해당 주택으로 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며 임대차.. 더보기
전세권 설정등기 절차 전세권 설정등기 절차 전세권 설정등기는 전세권자가 전세금을 낸 후 타인의 부동산을 점유하여 해당 부동산의 용도에 맞게 사용하고 수익할 목적으로 진행하는 등기를 말하는데요. 전세권 설정등기의 등기 의무자는 전세권 설정자 즉 소유자가 되며 등기권리자는 전세권자가 됩니다. 오늘은 전세권 설정등기 절차에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 우선 전세권 설정등기를 위해서는 신청인이나 대리인이 등기소로 출석하여 신청 정보와 첨부 정보를 작성한 서면을 제출해야 하는데요. 이 때 대리인은 변호사나 법무사 등도 가능합니다. 또한 직접 제출 외에도 전산정보처리 조직을 통해 보낼 수 있습니다. 한편 사안에 따르면 건물과 대지에 전세권 설정등기를 하려는 사람이 건물 일부분에 이미 전세권 설정등기가 되어있는 것을 발견했는데요. 이 때.. 더보기
부동산매매계약서 작성 부동산매매계약서 작성 부동산매매계약과 관련한 분쟁이나 소송이 많은데요, 이러한 경우 부동산매매계약이 승패를 좌우하는 경우가 많습니다. 오늘은 부동산매매계약서 작성 시 기재하여야 할 사항에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. - 부동산 특정 : 당사자들이 계약하는 부동산 즉 계약 목적물을 특정하여야 합니다. 이를 위해 부동산의 소재지와 지목, 면적 및 건물 내역을 표시해야 하며, 이는 부동산등기부의 표제부 표시란에 기록되어 있는 것과 동일하게 기재되어야 합니다. - 계약 당사자 표시 : 계약 당사자들의 인적사항을 기재해야 합니다. 이 때는 상대방의 주민등록증 등을 통해 본인 확인 과정을 거쳐야 하며, 대리인을 통하여 부동산매매계약서를 작성할 때는 대리인 자격을 갖추고 있는지 여부를 가족관계증명서 및 대리인 선임.. 더보기
매매계약 자동해제조항 매매계약 자동해제조항 매매계약을 체결하면서 매도인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않을 경우 계약이 자동적으로 해제된다는 조항을 두었다면 이는 효력이 있을까요? 오늘은 이에 대한 대법원 판례(대법원 2014.02.13. 선고 2012다71930 판결)를 살펴보겠습니다. 부동산 매매계약에서 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 아니하는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없습니다. 하지만, 매수인이 수 회에 걸쳐 채무를 이행하지 못한 상태에서 다시 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에.. 더보기
근저당권 말소청구 및 소멸시효 근저당권 말소청구 및 소멸시효 저당부동산의 소유권을 취득한 후 근저당권자를 상대로 피담보채무의 소멸시효 완성을 주장하며 근저당권설정등기의 말소를 구하는 소송에서 채무자가 소멸시효의 이익을 포기하였다면 그 후에 저당부동산의 소유권을 얻은 사람은 이미 이루어진 시효이익 포기의 효력을 부정할 수 없으므로 근저당권설정등기의 말소를 구할 수 없다는 대법원 판결(대법원 2015. 6. 11. 선고 2015다200227 판결)이 있었습니다. 문제가 된 사안은 아래와 같습니다. 1) 소외인은 1992. 8. 25. 피고로부터 50,000,000원을 차용하였고, 그 담보로 같은 날 피고 앞으로 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 제1근저당권을 설정해 주었다. 2) 소외인은 2004. 4. 16. 피고와 사이에 이 사건 차.. 더보기
부동산중개보조원의 중개사고 부동산중개보조원의 중개사고 부동산 매매 혹은 임대차계약을 체결할 때에는 대부분 공인중개사가 중개를 하게 됩니다. 공인중개사의 고의 또는 과실로 인한 부동산 중개사고가 가끔 발생하곤 합니다. 오늘은 건물 관리를 맡은 중개보조원의 행위로 인한 부동산 중개사고에 대한 손해배상 책임은 어떻게 될까요. 오늘은 이에 관한 판결을 살펴보도록 하겠습니다. 사안 甲은 서울 서초구의 한 빌라를 소유하고 있었는데 임대료의 수령 등 건물의 관리를 乙에게 맡겼습니다. 乙은 공인중개사인 丙의 중개보조원이었습니다. 2007. 9.경 乙은 甲이나 丙으로부터 어떤 대리권도 위임받지 않았음에도 불구하고 위 건물의 한 세대에 대해 丁과 임대차계약을 체결하고 보증금 4,500만원을 수령하였습니다. 乙과 丁의 임대차계약서는 공인중개사인 丙이.. 더보기

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