주택임대차보호법상의 소액임차인 해당 여부

주택임대차보호법상의 소액임차인 해당 여부

근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 경우 주택임대차보호법의 소액임차인으로 보호를 받을 수 있을까요? 

대법원은 위와 같은 행위는 주택임대차보호법을 악용하여 부당이득을 취하려고 한 것이 명백하기 때문에 주택임대차보호법 상 소액임차인에 해당할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2013.12.12. 선고 2013다62223 판결). 

사안을 살펴보면, 원고는 2011년 11월 11일에 甲의 주택에 대해 임대차보증금을 2,000만원으로 하는 사건 임대차계약을 체결하였으며 그 달 16일에 해당 주택으로 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며 임대차보증금 2천만원도 임대인에게 모두 지급한 후 전입할 때부터 2012년 8월까지 거주하였습니다.

한편 원고는 위 임대차계약이 체결되기 전부터 해당 부동산과 인접한 곳에 위치한 아파트를 소유하고 있었는데요. 위 임대차계약을 체결한 후인 2011년 12월 9일에 乙에게 자신의 아파트를 임대차보증금 1억 5천만원으로 임대하였으며 원고의 남편인 丙은 공인중개사로서 중개사무소를 운영하며 위 임대차계약을 중개하였습니다.

원고가 甲의 주택에 대해 임대차계약을 체결하기 전 채권최고액 8억 4,000만원, 채권최고액 600만원의 각 근저당권설정등기가 경료되어 있어 채권최고액 합계 8억 4,600만원은 위 주택의 당시 시세인 6억 5,500만원을 초과하고 있었습니다. 

그리고, 당초 약정한 임차보증금 지급일 및 이 사건 주택 인도일은 2011. 12. 13.이었는데, 원고는 2011. 11. 16. 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자를 받은 후 2011. 11. 30. 임차보증금 잔액 1,800만 원(계약금 200만 원은 계약 당일 지급)을 지급하였고, 이 사건 임대차계약 체결 한 달 후인 2011. 12. 23. 경매개시결정이 내려졌습니다.

위 사건에 대해 원심과 대법원은 

① 원고의 남편인 丙은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점

② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점

③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물 인도기일 보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점

④ 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 丙이 원고의 자녀를 대리하여 대전 중구의 아파트를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점

등을 들어 원고가 소액임차인을 보호하기 위해서는 경매개시결정이 내려지기 전에 대항요건을 충족함으로써 우선변제권을 인정받을 수 있는 주택임대차보호법을 악용하여 부당이득을 취하기 위해 임대차계약을 체결하였다고 판단을 하면서, 위와 같은 행위를 한 원고는 주택임대차보호법에서의 소액 임차인에 해당할 수 없다고 판시하였습니다.

오늘은 주택임대차보호법상에서의 소액임차인으로 인정받지 못한 사례에 대하여 살펴보았습니다. 부동산 및 임대차 관련하여 법적 분쟁을 겪고 계시거나 법률적인 자문이 필요하다면, 임대차 법률가 한병진변호사에게 문의해주시기 바랍니다.