매매계약 자동해제조항

매매계약 자동해제조항

매매계약을 체결하면서 매도인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않을 경우 계약이 자동적으로 해제된다는 조항을 두었다면 이는 효력이 있을까요? 오늘은 이에 대한 대법원 판례(대법원 2014.02.13. 선고 2012다71930 판결)를 살펴보겠습니다.

부동산 매매계약에서 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 아니하는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없습니다.

하지만, 매수인이 수 회에 걸쳐 채무를 이행하지 못한 상태에서 다시 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 할 것입니다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2007도5030 판결 등 참조). 

이와 같이 매매계약이 자동적으로 실효된 후 매도인과 매수인 사이에 매도인이 매수인으로부터 이행지체에 따른 지연손해배상금을 지급받고 잔금지급기일 등 일부 계약조건을 변경하기로 하는 합의까지 이루어졌다면 이로써 실효된 매매계약을 부활시키기로 하는 새로운 약정이 성립하였다고 볼 수 있을 것입니다. 

그리고 그 후 매수인이 변경된 계약조건에 따른 잔금지급의무 등을 이행하지 아니할 경우 특별한 사정이 없는 이상 부활한 매매계약은 다시 자동적으로 실효되고, 매도인이 매수인의 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하기 위하여 반대채무의 이행제공이나 새로운 이행의 최고가 필요하다고 볼 것은 아닙니다.

  

위 대법원 판결을 요약하면, 부동산 매매계약의 자동해제조항은 원칙적으로는 효력이 없지만, 매수인이 여러 번 채무를 이행하지 못한 상태에서 다시 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 이행할 것을 확약하면서 불이행 시 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면 자동해제조항은 유효하고, 따라서 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니하면 그 매매계약은 자동적으로 실효된다는 것입니다.

  

오늘은 매매계약의 자동해제조항에 대한 판례를 살펴보았습니다. 부동산 매매계약의 해제와 관련한 의문점이나 법적 분쟁이 있다면, 부동산법률가인 한병진변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.