부동산매매대금 이행최고

부동산매매대금 이행최고

계약 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 부동산매매계약의 매도인이 매수인과 사실혼 관계에 있는 사람에게 한 이행최고가 효력이 있는지 살펴보도록 하겠습니다(참조 판결 : 서울중앙지법 2014가단5296835).

甲은 사실혼 관계에 있던 乙과의 신혼집을 마련하고자 2014. 4.경 丙으로부터 서울 서초구의 빌라를 6억 4,500만원으로 매수하기로 한 후 계약금으로 6,540만원을 지급하였습니다. 계약서상 매수인은 甲으로 표기하였으며 '양당사자가 계약사항을 불이행할 경우 상대방은 불이행한 자에 대해 서면으로 최고하고 해제할 수 있다' 라는 문구를 기재하였습니다. 

그런데 甲과 乙은 정한 날짜에 중도금을 지급하지 못하였습니다.

이에 丙은 乙에게 문자메시지를 보내 지급기일을 연장해 주었는데, 이마저 지키지 못하고 乙은 丙에게 한 번만 더 날짜를 연장해 달라고 부탁하면서 이번에는 반드시 약속을 지키겠다는 문자메시지를 보냈습니다. 이에 丙이 다시 한 번 지급기일을 연장하여 주었는데, 역시 중도금을 지급하지 못하였습니다.

 

丙은 甲에게 부동산 매매계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 갖겠다고 내용증명으로 통보한 후 곧 빌라를 다른 사람에게 매도하였습니다.

그러자 甲은 계약을 해제하기 위해서는 상당기간을 정하여 서면으로 계약서에 표기되어 있는 당사자에게 이행을 최고해야 하는데 , 丙은 곧바로 내용증명을 보내 계약을 해제하였으므로 이는 무효이고, 따라서 적법하게 계약이 해제되지 않은 상황에서 丙이 빌라를 다른 사람에게 매도하여 이행불능의 상태가 되었다고 주장하면서, 丙을 상대로 이미 지급한 계약금을 반환하고 위약금을 지급하라고 소송을 제기하였습니다.

재판부는 "丙이 해제권을 행사할 당시 원고인 甲은 사실혼 관계인 乙과 신혼집을 마련하려 했고, 乙이 계약 체결부터 내내 丙 부부와 연락을 주고 받으며 중도금 지급기한을 연장받는 등 교섭을 하였다”고 지적하고 “乙은 빌라 매매계약에 있어 실질적 당사자나 다름없어 계약상 매수인인 甲의 대리인으로 볼 수 있으므로 丙이 乙에게 문자메시지를 보내 이행을 최고한 것은 적법하다"고 판시하였습니다. 

그리고 계약의 취지를 종합하여 보면 문자를 통한 이행최고는 서면에 따른 이행최고와 동일한 것으로 볼 수 있으며 甲측이 여러 번 부동산대금의 지급 기일을 연장받으면서 새롭게 정한 날짜에도 계약을 이행하지 않았을 경우 해제를 감수하겠다는 의사를 표현하였기 때문에 丙이 서면으로 이행최고를 하지 않았다 하더라도 丙에게 해제권이 발생하였다고 설명을 덧붙였습니다.

오늘은 부동산매매계약의 이행최고에 대하여 살펴보았습니다. 부동산매매계약과 관련하여 분쟁이나 의문이 있다면, 부동산 관련 법률가인 한병진변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.