부동산 중개수수료 청구권

부동산 중개수수료 청구권

부동산 중개업자는 계약이 성사되면 중개의뢰인들에게 중개수수료를 받게 됩니다. 그런데, 만약 여러 중개업자에게 동일한 매물을 소개받았는데 최종적으로는 어느 한 중개업자를 통하여 계약을 체결한 경우 그 전에 매물을 소개한 중개업자에게도 부동산 중개수수료 청구권이 발생하게 될까요? 

사안을 보면, 甲은 乙에게서 A주택을 소개 받았으나 가격이 생각보다 높아 계약을 체결하지 못하였습니다. 그러나 이 후 다른 중개업자인 丙에게서 동일한 A주택을 200만원 저렴하게 소개받고 丙의 중개로 계약을 체결할 수 있었습니다. 그러자 乙이 甲에게 매물을 최초로 소개한 것은 자신이라고 하면서 부동산 중개수수료를 청구하였습니다. 이 때 甲은 乙에게 중개수수료를 지급해야 할까요? 

일반적으로 부동산중개업자가 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구하기 위해 아래와 같은 요건을 충족시켜야 합니다.

- 부동산 중개계약의 존재 : 중개계약은 반드시 서면을 통해 이루어져야 하는 것은 아닙니다. 그러나 구두계약일 때는 의뢰인으로부터 중개의뢰가 있었던 때와 단순하게 상의를 한 것에 그치는 때를 구분하기 어려울 수 있기 때문에 가능한 한 서면을 통한 중개계약을 체결해야 합니다.

- 중개 대상의 계약의 성립 : 중개계약에 특약이 없다면, 중개 대상에 대해 계약이 성립되지 않았다면 중개업자는 중개를 성사시키기 위해 오랜 시간 수고를 하면서 비용을 지출하였더라도 중개수수료나 지출한 비용의 지급을 청구할 수는 없습니다. 대법원에서도  "매매중개료청구권은 매매가 중개인의 손을 거쳐 성립됨을 조건으로 발생하므로 중개행위로 매매가 성립되지 아니한 이상, 중개인 이 중개의 노력을 하였더라도 그 노력의 비율에 상당한 보수를 청구할 수 없다“고 판시한 바 있습니다(대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결).

  일단 중개대상물에 대하여 계약이 성립하였다면 이 후 당사자들의 합의로 계약이 해제되거나 및 일방의 채무불이행으로 계약이 해제되었더라도 중개업자는 중개수수료를 청구할 수 있습니다. 

- 계약 성립 및 중개업자의 중개 사이의 인과관계 : 의뢰인이 중개업자에게서 거래하는 목적물과 상대방을 소개받은 후 중개업자를 배제한 채 직접 교섭을 하여 계약이 이뤄졌다면 이는 인과관계가 존재하는 것으로 봅니다. 하지만 의뢰인이 새롭게 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하고 이 중개업자를 통해 계약이 체결되었다면 계약 상대방이 우연하게 앞의 중개업자가 소개하였던 사람이라도 이는 인과관계가 존재한다고 보지 않습니다. 

따라서 위 사안에서는 甲은 丙에게 중개수수료를 지급할 의무가 없다 할 것입니다. 부동산중개수수료 기타 부동산중개와 관련하여 분쟁이 있다면 부동산 관련 법률가인 한병진변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.