원룸 불법구조변경

원룸 불법구조변경

오늘은 불법구조변경으로 만들어진 원룸의 임차인에게는 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권이 인정되지 않는다는 취지의 판결에 대해 알아보겠습니다.(서울고등법원 2012나34865) 

서울고등법원은 근저당권자인 A군 수산업협동조합이 소액임차인으로서 최우선변제를 받은 B씨 등 6명을 상대로 낸 배당이의소송 항소심에서 A군 수협에 대한 배당금을 1억 1000여만 원으로 증액한다며 원고 승소 판결을 내렸습니다. 

이 소송의 사안은 다음과 같습니다. 

B씨 등이 세 들어 사는 인천의 건물 7층은 부동산 등기부등본에 4개의 전유 부분으로 701 ~ 704호로 별도의 호수가 부여되어 있지만, 소유자는 불법구조변경을 하여 20개의 원룸을 만들어 701 ~ 720호로 호수를 부여했습니다. 

B씨 등은 이 건물이 2011년 1월 경매에 들어가자 소액임차인으로 권리신고를 하고 최우선변제권을 주장하여 배당을 받았는데, 후순위 근저당권자인 A군 수협은 B씨 등의 전입신고가 부동산등기부와 다르게 되어 있어 주택임대차보호법상 유효한 공시방법을 갖추지 못했다며  불법구조변경 배당이의 소송을 제기했습니다.  

재판부의 판결문을 보면 “주택임대차보호법 제3조 1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것”이라고 하면서 “집합건물은 동과 호수를 반드시 기재해야 할 뿐 아니라 등기부등본과도 정확하게 일치해야 하는 것이 원칙”이라고 설명했습니다. 

이어서 “B씨 등이 등기부 기재와 다른 호수대로 전입신고를 하여 주민등록을 마쳤다면, 부동산 등기부를 기초로 해 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 주민등록에 의해 각 전유부분 중 어느 부분에 어떤 임차인이 주소를 가진 사람으로 등록되어 있는지를 인식할 수 없으므로 B씨 등의 주민등록은 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다”고 지적했습니다. 

원룸은 구조가 변경된 경우가 많기 때문에 원룸을 임차할 때에는 부동산등기부와 실제 호수가 일치하는지 여부를 잘 비교해 봐야 합니다. 부동산임대차 불법구조변경 등과 관련하여 법률적 자문이 필요하다면, 임대차 법률가 한병진 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.