임차인 계약갱신요구권과 설명의무

임차인 계약갱신요구권과 설명의무

 

안녕하세요. 한병진변호사입니다.

 

건물의 매매를 중개하는 과정에서 공인중개사가 매수인에게 임차인의 계약갱신요구 가능성을 따로 설명하지 않았고 상가임차인의 임차인 계약갱신요구권을 거절하기 위해서 매수인에게 경제적 손해가 발생하였다면 공인중개사는 손해배상책임이 있다는 판결이 내려졌습니다(대구지방법원 2014가합202855). 이에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

A씨는 요양병원을 설립할 목적으로 대구에 있는 5층건물을 매수하려는 의사로 공인중개서 B씨의 중개를 의뢰하였습니다.

 

공인중개서 B씨의 중개로 매매계약이 성사되어 A씨는 15억여원에 건물을 매수하기로 하고 계약금을 지급하였습니다.

 

그런데 그 후 건물 지하에서 노래방을 운영 중이던 C씨가 임대차기간 2년이 끝나기 전에 임대차계약의 갱신을 요구하면서 A씨의 요양병원 설립 계획에 차질이 생겼습니다. C씨의 계약갱신요구에 따라 A씨는 3년 7개월 후에나 건물지하를 인도 받을 수 있기 때문입니다.

 

임대차보호법에 따라 임차인 C씨의 임차인 계약갱신요구권을 거절할 수 없었던 A씨는 결국 C씨에게 퇴거를 하는 조건으로 권리금 명목으로 1억 5000만원을 지급하였습니다.

 

 

임차인 C씨의 계약갱신요구로 인하여 예상 외의 손해를 입게 된 A씨는 그 책임이 임차인의 계약갱신요구 가능성에 대해 설명하지 않은 공인중개사 B씨에게 있다고 보고 B씨와 공인중개사 협회를 상대로 손해배상 소송을 제기하였습니다.

 

위 사건의 담당재판부는 공인중개사 B씨와 공인중개사 협회는 A씨에게 3200여만원을 지급하라며 A씨에게 원고 일부 승소판결을 내렸습니다.

 

재판부는 A씨가 공인중개사 B씨에게 건물 매수 목적이 요양병원의 설립 때문임을 언급하였음에도 불구하고 B씨가 A씨에게 임차인이 상가건물에 대한 임차인 계약갱신요구권을 주장할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인 설명서에 명시하지 않은 것은 공인중개사로서의 의무를 소홀히 한 것으로 볼 수 있다고 밝혔습니다.

 

다만 재판부는 공인중개사 B씨의 설명에만 의지해 관련 법률에 대한 내용을 직접 확인하지 않고 섣불리 매매계약을 진행한 A씨 또한 책임이 없지는 않다며 공인중개사 B씨와 공인중개사 협회의 손해배상액을 A씨의 손해액의 40%로 제한하였습니다.

 

 

상가임대차와 임차인 계약갱신요구권 관련하여 법률적 자문을 필요로 하신다면, 한병진 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.