임대차계약과 사해행위

임대차계약과 사해행위

사해행위란 채무자가 자신의 재산을 은닉하거나 손괴 또는 제3자에게 증여하는 등의 방법으로 총재산을 감소하는 행위를 하여 채권자의 강제집행을 어렵게 만드는 행위를 말합니다. 

오늘은 임대차계약 체결이 사해행위에 해당하는 사례에 대해 알아보겠습니다.

A저축은행은 2007년 10월 홍씨에게 1억 7천만 원을 대출하면서 홍씨 소유의 아파트에 채권최고액 2억 3천여만 원의 근저당설정등기를 마쳤습니다. A저축은행으로부터 홍씨에 대한 채권을 양도받은 자산관리공사는 2012년 3월 아파트에 관한 임의경매를 신청했습니다. 

경매법원이 2009년 임대차계약을 맺은 박씨 등을 1순위, 또 다른 채권자인 인천시 남구를 2순위로 그리고 자산관리공사를 3순위로 하는 배당표를 작성하자 자산관리공사는 소송을 제기했습니다. 

1심은 임대차계약 체결이 사해행위에 해당한다고 판결하였지만, 2심은 박씨 등이 실제로 보증금을 지급해 거주한 사실을 들어 사해행위가 아니라고 판결했습니다.

대법원은 아파트에 여러 건의 근저당이 설정되어 있어 임차인이 임대인의 채무초과 상태를 알고 있었다면 임대인의 임대차계약 체결은 사해행위에 해당하고 임차인은 보증금을 우선변제 받을 수 없다며 원고 패소 판결을 한 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다(2012다20222).

대법원의 판결문을 보면 “주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 저당권에 의해 담보된 채권과 조세 등에 우선해 변제받을 수 있는 일종의 범정담보물권을 부여한 것이기 때문에 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대해 임차권을 설정해준 행위는 임대차계약 사해행위 취소 대상이 된다”고 설명했습니다. 

이어 “소액보증금 최우선 변제권을 가지는 임차인은 자신의 보증금 회수에 대해 상당한 신뢰를 갖게 되며, 이에 따라 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약 사해행위가 되는지에 대해 주의를 덜 기울일 수밖에 없을 것으로 보이나 그렇다고 해서 임차인의 사해행위에 대한 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니다”라고 재판부는 밝혔습니다. 

재판부는 또한 “박씨 등이 임대차계약 체결 당시 아파트에는 이미 다액의 근저당권 등이 설정된 상태였고 박씨 등도 이를 잘 알고 있었던 사실, 임대차보증금 시세가 1억 2천만 원에 이름에도 박씨의 보증금은 1500만원이고 다른 임차인 성씨의 임차보증금은 1700만원에 불과해 지나치게 저렴한 사실, 박씨가 성인 남성 혼자 거주할 방을 구하면서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있는 아파트를 다른 임차인과 함께 생활하게 되는 것을 감수하면서까지 임차해야 될 필요가 있는지 의심이 가는 점 등을 종합하면 박씨 등이 진정한 임차인인지에 대한 의심의 여지가 있어 사해행위의 악의에 대한 추정이 번복되었다고 보기 어렵다”고 판시했습니다. 

오늘은 임대차계약체결이 사해행위에 해당하는 사례에 대해 알아보았습니다. 임대차와 관련하여 궁금한 점이 있거나 법적 분쟁이 발생한 경우 한병진 변호사가 도움을 드리겠습니다.