계약갱신요구 손해배상

계약갱신요구 손해배상

공인중개사가 건물 매매를 중개하면서 상가임차인이 상가임대차계약갱신요구를 할 수 있다는 사실을 매수인에게 설명하지 않아 매수인이 임대차 계약갱신을 하지 않기 위해 임차인에게 권리금을 지급하여 예상외의 손해를 입었다면 중개사는 매수인이 입은 손해를 배상해야 한다는 판결에 대해 알아보겠습니다(대구지방법원 2014가합202855).

A씨는 요양병원을 운영하기 위해 2013년 대구에 위치한 5층짜리 건물을 B씨로부터 매수하기로 하고 계약금을 지불했습니다. 당시 건물 지하는 C씨가 2012년부터  임차하여 노래방을 운영하고 있었습니다. 

C씨가 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신요구를 하면 2017년까지 계약기간이 연장되는 상황이었습니다. 하지만 부동산중개인은 이러한 사실을 A씨에게 설명하지 않았고 병원을 차리기 위해선 임차인들이 모두 나가주어야만 하는 상황인 A씨는 C씨에게 이사하여 달라며 권리금 명목으로 1억 5천만 원을 지급했습니다. 

A씨는 공인중개사가 상가임대차 계약갱신요구에 대한 설명을 소홀히 했다며 손해배상청구소송을 소송을 제기했습니다. 법원은 건물 매수인 A씨가 건물 매매를 중개한 공인중개사와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상소송에서 공인중개사와 한국공인중개사협회는 3200여만 원을 지급하라며 원고일부 승소 판결을 선고했습니다. 

재판부의 판결문을 보면 “A씨는 특별히 요양병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현했기 때문에 공인중개사는 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인 설명서에 기재하여야 했음에도 이를 소홀히 했기 때문에 A씨가 입은 손해를 배상할 의무가 있다”고 설명했습니다. 

또 “건물 지하의 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 A씨는 3년 7개월 후에나 지하를 인도받을 수 있음에도 계약서에는 이러한 상황에 대한 언급이 없는 것을 보면 공인중개사는 A씨에게 계약 당시 지하의 임차물도 보호법의 적용대상이라고 고지하지 않은 것으로 보인다”고 밝혔습니다. 

이어 재판부는 “하지만 중개인의 설명에만 의지하여 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 A씨에게도 잘못이 있기 때문에 손해배상액은 40%로 제한한다”고 덧붙여 설명했습니다. 

오늘은 계약갱신요구와 중개인의 확인‧설명의무 및 손해배상책임에 대해 알아보았습니다. 임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생하여 법률 자문이 필요하다면, 임대차 변호사 한병진 변호사에게 자문을 구하여 주시기 바랍니다.