특약불이행과 임대차계약 해지

특약불이행과 임대차계약 해지 

안녕하세요. 한병진변호사입니다.

임대인이 임차인에게 약속하였던 근저당권 감액 등기를 하루 늦게 했다는 이유로 임차인은 곧바로 임대차계약을 해지할 수는 없다는 대법원 판결이 내려졌습니다. 해당 사례에 대해서 한병진 변호사와 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다(대법원 2014다38913 판결).

A씨는 경기도에 있는 아파트를 B씨로부터 보증금 1억1000만원에 임차하기로 임대차계약을 체결하고 계약금 1100만원을 지급하였습니다. 

임대차계약 당시 B씨의 아파트에는 한도액이 1억9000만원인 근저당권이 설정되어 있었으나 B씨는 이에 대해 A씨에게 보증금 잔금 지급일까지 근저당 한도액을 1억 9000만원에서 5000만원 줄인 1억 4000만원으로 감액등기하겠다는 특약을 맺었습니다. 

그러나 A씨는 약속한 날까지 근저당 채권최고액을 낮추지 아니하였고, 이에 A씨는 근저당권 감액 변경 등기를 하기로 한 특약의 불이행을 이유로 임대차계약 해지를 통보한 후 계약금 반환을 요구하였습니다. 

그러자 B씨는 이튿날 곧바로 근저당권 한도액을 1억4000만원으로 줄여 등기한 후 자신은 특약상의 의무를 이행했다며 A씨의 계약금 반환요구를 거부하였습니다. 

1심 재판부는 A씨에게 원고패소 판결 내렸지만, 항소심 재판부는 B씨의 특약불이행으로 인해 두 사람의 임대차계약이 해제되었다며 원고승소 판결을 내렸습니다.

위 사건에 대해 대법원은 임대인이 약속한 근저당권 감액 등기에 대한 특약을 하루 늦게 했다는 이유만으로 임차인이 임대차계약 해지를 할 수 없다고 설명하면서 원고승소판결을 내린 항소심 판결을 깨고 사건을 돌려보냈습니다.

대법원 판결에 의하면, 계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 경우 특별한 사정이 없는 한 계약 상대방은 상당한 기간을 정해 계약당사자 일방에게 채무에 대한 이행을 독촉하여야 하고 그럼에도 불구하고 그 기간 내에 계약 상대방이 채무를 이행하지 않았을 경우에 비로소 임대차계약의 해지가 가능하다고 본 것입니다.

그러나 이번 사건의 경우 A씨가 B씨에 대해 근저당권 감액 등기의 이행을 독촉한 사실이 없었으므로 A씨의 임대차계약 해지는 효력이 없다는 결론입니다.   

임대차계약과 관련하여 분쟁이 있거나 법률적 자문이 필요하다면, 한병진변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.