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소액임차인

부동산중개인의 소액임차인 설명의무 부동산중개인의 소액임차인 설명의무 다가구주택 임대차계약을 중개할 때 부동산중개인은 다른 소액임차인의 존재를 반드시 알려주어야야 한다는 판결이 있었습니다(대구지법 2013가단5241). 임차인이 다른 소액임차인 보다 순위가 밀려 돌려받지 못하게 된 보증금을 중개인이 배상해야 한다는 취지의 위 판결을 한병진변호사와 함께 살펴보겠습니다. A씨는 대구시 동구에 있는 다가구주택에 입주하고자 부동산중개인 B씨를 통해 임대차계약을 체결하였습니다. 계약 당시 B씨가 작성해서 A씨에게 준 중개대상물 확인설명서에는 압류등기나 근저당권설정등기에 관한 내용은 기재되어 있었지만 다른 소액임차인의 존재에 대해서는 적혀있지 않았습니다. 그후 건물이 경매에 넘어가 같은 건물 다른 호에 살고 있던 선순위 소액임차인에 밀려 A씨는 배당.. 더보기
주택임대차보호법 소액임차인우선변제 대상 주택임대차보호법 소액임차인우선변제 대상 아파트에 대해 경매가 진행될 상황이라는 것을 알면서 시세보다 낮은 금액으로 임대차계약을 체결하여 경매절차에서에서 1순위 배당권자가 되었다면, 이는 소액임차인을 보호하기 위한 목적으로 제정된 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 소액임차인우선변제 대상에서 제외된다는 판결이 내려졌습니다(춘천지방법원 2015가단31789). 위 판결에 대해 살펴보겠습니다. 2014년 5월 A씨는 강원도 원주시에 위치한 B씨의 아파트를 보증금 1300만원에 월세 40만원을 지급하는 조건으로 임차하였습니다. 이는 당시 인근 아파트의 매매가격이 평균 2억원 정도였던 것을 감안하면 상당히 저렴한 수준입니다. 위 임대차계약을 체결할 당시 B씨의 아파트에는 C은행 등에서 시가를 훌쩍 넘는 3억원 가량.. 더보기
임대차소송전문 - 소액임차인 판단 임대차소송전문 - 소액임차인 판단 다수의 점포를 임차한 임차인이 점포 간의 경계를 터서 하나의 점포로 만들어 사용한 경우에도 각각의 점포 임대차보증금 모두가 상가건물임대차보호법의 소액임차인 보호규정을 적용받을 수 있다는 판결이 내려진 바 있습니다. 위 사례에 대해서 임대차소송전문 변호사인 한병진 변호사와 함께 살펴보겠습니다(서울중앙지방법원 2012가단111096호). A씨는 서울시 중구에 있는 건물의 지하층에 있는 점포 32개를 각각 임차하여 그 경계를 허물고 넓게 만들어 헬스장을 운영하였습니다. 위 32개의 점포 중 1개의 점포가 경매로 넘어가게 되면서 A씨는 소액임차인 권리신고와 함께 배당요구신청서를 법원에 제출하였습니다. 임대차소송전문 변호사가 살펴본 판결문에 따르면 위 점포에 대한 A씨의 임차보증.. 더보기
원룸 불법구조변경 원룸 불법구조변경 오늘은 불법구조변경으로 만들어진 원룸의 임차인에게는 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권이 인정되지 않는다는 취지의 판결에 대해 알아보겠습니다.(서울고등법원 2012나34865) 서울고등법원은 근저당권자인 A군 수산업협동조합이 소액임차인으로서 최우선변제를 받은 B씨 등 6명을 상대로 낸 배당이의소송 항소심에서 A군 수협에 대한 배당금을 1억 1000여만 원으로 증액한다며 원고 승소 판결을 내렸습니다. 이 소송의 사안은 다음과 같습니다. B씨 등이 세 들어 사는 인천의 건물 7층은 부동산 등기부등본에 4개의 전유 부분으로 701 ~ 704호로 별도의 호수가 부여되어 있지만, 소유자는 불법구조변경을 하여 20개의 원룸을 만들어 701 ~ 720호로 호수를 부여했습니다. B씨 등은 이 건.. 더보기
부동산소송상담 다가구주택 확인,설명의무 부동산소송상담 다가구주택 확인,설명의무 최근에는 아파트 전세난 등의 이유로 보증금이 상대적으로 저렴한 여러 세대가 함께 사는 다가구주택 등을 알아보는 분들이 많이 늘어나고 있는 추세입니다. 다가구주택에 대하여 소액임차인의 존재를 파악하지 못한 채 임대차계약을 체결하면 후에 경매절차가 개시될 경우 소액임차인에 밀려 보증금을 돌려받지 못할 위험성이 있다고 부동산소송상담 변호사는 얘기합니다. 위와 같은 경우 소액임차인의 존재에 대하여 확인‧설명을 해 주지 아니한 부동산중개인을 상대로 손해배상 책임을 물을 수 있는지에 대해 사례를 부동산소송상담 변호사와 알아보겠습니다. 부동산중개업자는 다가구주택의 임대차 거래를 중개할 경우 다른 임차인의 임대차보증금 액수와 계약기간에 대한 사항을 구체적으로 서류에 기재하고 임차.. 더보기
주택임대차보호법상의 소액임차인 해당 여부 주택임대차보호법상의 소액임차인 해당 여부 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 경우 주택임대차보호법의 소액임차인으로 보호를 받을 수 있을까요? 대법원은 위와 같은 행위는 주택임대차보호법을 악용하여 부당이득을 취하려고 한 것이 명백하기 때문에 주택임대차보호법 상 소액임차인에 해당할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2013.12.12. 선고 2013다62223 판결). 사안을 살펴보면, 원고는 2011년 11월 11일에 甲의 주택에 대해 임대차보증금을 2,000만원으로 하는 사건 임대차계약을 체결하였으며 그 달 16일에 해당 주택으로 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며 임대차.. 더보기
상가 소액임차인 최우선변제권에 대해 상가 소액임차인 최우선변제권에 대해 최우선변제권이란 임차인이 대항요건을 갖추고서 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 및 공매 절차에 따른 임차상가건물 환가대금에서 최우선해서 보증금 변제를 받을 수 가 있습니다. 오늘은 소액임차인 최우선변제권에 대해서 임대차소송전문 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다. 질문) 서울에서 상가건물을 임차해서 보증금 3,000만원에 상가 운영을 하고 있는데, 건물이 경매에 넘어가게 되었는데요. 그런데 임차를 한 상가건물에는 이미 다른 담보물권자들이 선순위로 있는데, 보증금을 돌려받을 수 있나요? 답변) 최대 2,200만원까지는 우선변제 받을 수 있습니다. 소액임차인은 임차상가건물에 대하여 상가건물 임대차보호법에 따른 요건(상가건물 인도와 사업자등록, 확정일자 부여).. 더보기
수원임대차소송 – 보증금을 수인으로 나누어 임대차계약을 한 경우 소액임차인 해당 여부 수원임대차소송 – 보증금을 수인으로 나누어 임대차계약을 한 경우 소액임차인 해당 여부 주택 임차 시에 보증금을 여러 명으로 나누어 임대차계약을 수 건으로 체결한 경우에 소액임차인으로 보호받을 수 있을까? 이에 대해 수원임대차소송 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다. 질문) 저는 전세보증금 4,500만원에 주택을 임차하려고 구하고 있는 중입니다. 제가 데리고 있는 동생도 주민등록상 단독세대로 구성이 되어 있는데, 주택임대차보호법상 최우선변제권을 인정받기 위해서 보증금을 제가 3,000만원, 동생이 1,500만원으로 나누어 임대차계약을 2건으로 체결하여 두면 각자 소액임차인이 될 수 있을까요? 답변) 주택임대차보호법 제8조에 의하면, 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제.. 더보기
소액임차인의 우선변제권에 대해 소액임차인의 우선변제권에 대해 안녕하세요? 부동산, 임대차 관련법에 전문지식과 다양한 소송경험을 가진 부동산임대차변호사 한병진변호사입니다. 확정일자부 임차인이나 소액임차인이 경매절차에 우선변제를 받으려면 배당요구, 임차주택의 명도 등의 요건을 갖추어야 합니다. 오늘은 소액임차인의 우선변제권에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 확정일자부 임차인 및 소액임차인의 우선변제권 행사는? 확정일자부 임차인 및 소액임차인의 우선변제 요건 배당요구신청은? 임대차계약서(확정일자부 임차인의 경우에는 임대차계약서가 공정증서로 작성되거나 임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 함) 사본, 주민등록표등본(임차인 본인의 전입일자 및 임차인의 동거 가족이 표시된 것이어야 함) 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 보.. 더보기

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