주택임대차보호법 소액임차인우선변제 대상

주택임대차보호법 소액임차인우선변제 대상

아파트에 대해 경매가 진행될 상황이라는 것을 알면서 시세보다 낮은 금액으로 임대차계약을 체결하여 경매절차에서에서 1순위 배당권자가 되었다면, 이는 소액임차인을 보호하기 위한 목적으로 제정된 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 소액임차인우선변제 대상에서 제외된다는 판결이 내려졌습니다(춘천지방법원 2015가단31789). 위 판결에 대해 살펴보겠습니다.

2014년 5월 A씨는 강원도 원주시에 위치한 B씨의 아파트를 보증금 1300만원에 월세 40만원을 지급하는 조건으로 임차하였습니다. 

이는 당시 인근 아파트의 매매가격이 평균 2억원 정도였던 것을 감안하면 상당히 저렴한 수준입니다. 위 임대차계약을 체결할 당시 B씨의 아파트에는 C은행 등에서 시가를 훌쩍 넘는 3억원 가량의 근저당권을 설정한 상태였습니다. 

위 아파트는 A씨가 임대차계약을 체결한 지 두 달여 만에 임의경매절차가 진행되었고, 법원은 2015년 3월 A씨를 주택임대차보호법상 소액임차인우선변제 대상으로 판단하여 배당금액 1억 8000여만원 중 1300만원을 배당한다는 내용의 배당표를 작성하였습니다. 

이에 C은행으로부터 채권을 양수받아 근저당권자 지위를 승계한 D사는 A씨의 경우 주택임대차보호법상 소액임차인우선변제 대상으로 볼 수 없다며 A씨에게 배당된 1300만원을 취소하여 달라는 내용의 배당이의소송을 제기하였습니다. 

위 소송의 담당 재판부는 D사에게 원고승소판결을 내렸습니다.

재판부는 "주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이므로, 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다고 보아야 한다"며 판결 이유를 설명하였습니다.

그리고 " A씨의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금이 1300만원으로 정해져 있고 임차당시 A씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없는 것으로 보인다"고 밝혔습니다.

또한 "A씨는 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있고, 주택 건물을 경매로 낙찰받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보인다"며 "A씨는 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 법이 보호하는 소액임차인우선변제 대상에 해당하지 않아, A씨의 배당금을 1300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다"는 판결을 내렸습니다.

임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 임대차전문변호사 한병진 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다. 친절하고 명쾌한 상담으로 도움을 드리도록 하겠습니다.