소액임차인의 우선변제권에 대해

소액임차인의 우선변제권에 대해

 

 

안녕하세요? 부동산, 임대차 관련법에 전문지식과 다양한 소송경험을 가진 부동산임대차변호사 한병진변호사입니다.
확정일자부 임차인이나 소액임차인이 경매절차에 우선변제를 받으려면 배당요구, 임차주택의 명도 등의 요건을 갖추어야 합니다.
오늘은 소액임차인의 우선변제권에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

확정일자부 임차인 및 소액임차인의 우선변제권 행사는?

 

확정일자부 임차인 및 소액임차인의 우선변제 요건

 

배당요구신청은?

 

임대차계약서(확정일자부 임차인의 경우에는 임대차계약서가 공정증서로 작성되거나 임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 함) 사본, 주민등록표등본(임차인 본인의 전입일자 및 임차인의 동거 가족이 표시된 것이어야 함) 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 첨부해서 경매법원에 배당요구신청서(대한민국법원 홈페이지 /대국민서비스 /전자민원센터 /양식모음 /강제집행 /권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차, 상가임대차) 양식 또는 법원경매정보 /경매지식 /경매서식 /7번 권리신고 겸 배당요구신청서 양식 참조)를 제출해야 합니다.

 

배당요구신청서 제출 시한은?

 

배당요구는 경매법원이 정한 배당요구종기까지 해야 합니다. 이것은 소액임차인의 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 참조). 그리고 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구종기까지(배당요구종기가 연기된 경우에는 그때까지) 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 계속 존속되어야 합니다.

 

 

임차주택의 명도는?

 

우선변제권 있는 주택임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선배당된 배당금을 실제로 수령하기 위해서는 임차주택을 명도받았다는 매수인의 인감이 찍힌 명도확인서를 경매법원에 제출해야 합니다. 단 대항력도 있는데 보증금 중 일부만 배당받은 경우는 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

 

대항력 있는 확정일자부 임차인이 경락기일 이후에 배당요구를 한 경우는?

 

질문) 저는 2002.2.1. 전세보증금 5,000만원, 전세기간을 2002.2.20.부터 2년간으로 하는 주택임대차계약을 체결하고 입주한 뒤 2002.4.8. 전입신고를 마치고 2002.12.17. 확정일자도 받았습니다. 하지만 위 주택에 2004.1.3. 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정되었으며, 그 근저당권에 기한 임의경매절차가 개시되어 2004.6.19. 경락되었습니다. 그런데 저는 2004.2.19. 배당요구종기가 경과한 후인 2004.7.7.에야 비로소 배당요구를 하였는데, 배당기일에 임대보증금 우선변제 받을 수 있을까요?

 

답변) 배당요구는 배당요구종기까지 해야 하기 때문에 우선변제를 받을 수 없습니다. 하지만 근저당권설정 등기 전에 대항력을 갖추었으므로 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

 

확정일자부 임차인이 배당요구 후 배당요구 종기 전에 주민등록을 이전한 경우는?

 

질문) 저는 주택을 임차해서 입주 및 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자까지 받았는데요. 하지만 그 뒤 임차주택에 대해 경매가 개시되자 저는 배당요구를 한 뒤 배당요구종기 이전에 자녀들의 진학 편의를 위하여 다른 곳으로 주민등록을 옮겼습니다. 저와 같은 경우에 주민등록을 전출하였기 때문에 확정일자부 임차인이라도 우선변제를 받을 수 없다고 하는데 사실인가요?

 

답변) 유감스럽지만 귀하처럼 배당요구종기 이전에 주민등록을 다른 곳으로 이전한 경우에 우선변제를 받을 수 없습니다. 그 이유는 확정일자부 임차인으로서 경매절차상 배당요구를 하였더라도 우선변제를 받기 위해서는 주택의 점유와 주민등록을 배당요구종기(배당요구종기가 연기된 경우에는 그때까지) 계속 갖추고 있어야 하기 때문입니다. 이것은 소액임차인의 경우도 마찬가지입니다.

 

 

 

 

지금까지 소액임차인의 우선변제권에 대해 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련하여 법적분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
부동산임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 명쾌하고 친절한 상담과 체계적인 소송수행으로 여러분의 부동산임대차에 관한 고민을 해결하여 드리겠습니다.