부동산소송상담 다가구주택 확인,설명의무

부동산소송상담 다가구주택 확인,설명의무

최근에는 아파트 전세난 등의 이유로 보증금이 상대적으로 저렴한 여러 세대가 함께 사는 다가구주택 등을 알아보는 분들이 많이 늘어나고 있는 추세입니다. 

다가구주택에 대하여 소액임차인의 존재를 파악하지 못한 채 임대차계약을 체결하면 후에 경매절차가 개시될 경우 소액임차인에 밀려 보증금을 돌려받지 못할 위험성이 있다고 부동산소송상담 변호사는 얘기합니다. 

위와 같은 경우 소액임차인의 존재에 대하여 확인‧설명을 해 주지 아니한 부동산중개인을 상대로 손해배상 책임을 물을 수 있는지에 대해 사례를 부동산소송상담 변호사와 알아보겠습니다. 

부동산중개업자는 다가구주택의 임대차 거래를 중개할 경우 다른 임차인의 임대차보증금 액수와 계약기간에 대한 사항을 구체적으로 서류에 기재하고 임차인에게 설명할 의무가 있다는 대법원의 판결이 있었습니다(대법원 2015. 12. 26. 선고 2011다63857 판결). 

이 대법원의 판결은 다가구주택 임대차계약 체결 시에 부동산중개업자의 임차 의뢰인에 대한 확인‧설명의무의 내용과 범위에 대하여 구체적으로 설명한 첫 판결이라는데 큰 의의가 있습니다. 

A씨는 2008년 12월 근저당권이 설정되어 있는 다가구주택을 보증금 8천만 원에 임차했습니다. 임대차계약 체결 과정에서 부동산중개인 B씨는 근저당권에 대해 설명했지만 당시 건물에 입주한 임차인의 보증금 액수와 전입신고일자 그리고 확정일자 등에 대한 사항은 A씨에게 알려주거나 중개대상물 확인설명서에 기재하지 않았습니다. 

이후 근저당권자의 신청에 의해 경매가 실행됐으며 A씨는 근저당권자와 소액 임차인, 확정일자를 받은 임차인들보다 순위가 늦어 보증금에 해당하는 금액을 배당받지 못하자 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 보증금 8,000만 원 상당의 손해를 배상하여 달라며 소송을 제기하였습니다. 

위 소송의 항소심에서는 B씨의 손해배상책임을 인정하되, A씨가 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있다는 사실과 선순위 근저당권이 설정되어 있다는 사실을 알고 계약을 체결한 과실을 인정해 청구액의 30%인 2,400만 원의 배상책임을 인정했습니다. 

피고들은 대법원에 상고하였는데, 대법원은 원심과 마찬가지로 피고들의 손해배상책임을 인정하여 2400만 원을 지급하라고 판결한 원심을 확정하였습니다. 

대법원 재판부의 판결문을 보면, "부동산 중개업자는 임대의뢰인에게 다가구주택 내 이미 거주하고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금과 임대차의 시기, 종기 등에 대한 자료를 요구해 이것을 확인한 후 임차의뢰인에게 설명하고 이 자료를 제시하고 이 내용을 중개대상물 확인, 설명서에 기재해야 할 의무가 있다"고 했습니다. 

"중개업자의 고의나 과실로 이러한 의무를 위반해 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 공인중개사법에 의해 배상할 책임이 있다"고 설명했습니다. 

그리고 "B씨는 임대차계약을 중개하며 A씨에게 다가구주택의 부동산 등기부에 기재된 근저당권에 대해선 채권최고액을 알려주고 이를 임대차계약서상의 특약사항에 기재했지만 당시 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수와 임대차계약의  시기와 종기 등에 대한 사항을 확인해 A씨에게 설명하지 않았고 이 근거자료를 제시하지도 않았다"며 "피고들은 연대하여 A씨의 임대계약과 이와 관련한 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔습니다. 

오늘은 다가구주택 임대차계약 중개 시 공인중개사의 확인‧설명의무의 범위와 내용에 대하여 살펴보았습니다. 임대차계약 및 부동산소송상담과 관련하여 문의 사항이 있거나 법적 분쟁이 발생한 경우 부동산소송상담 변호사 한병진 변호사에게 자문을 구하시기 바랍니다.