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상가임대차

상가임대차계약 해지 사유 상가임대차계약 해지 사유 안녕하세요. 한병진 변호사입니다. 쇼핑몰 상가를 계약할 당시에 비하여 영업 환경이 다소 악화됐다는 이유만으로는 상가임대차계약 해지를 하지 못한다는 판결이 내려졌습니다(서울고등법원 2013나17003). 위 판결에 대하여 한병진 변호사와 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. A씨는 서울 용산구에 있는 복합상가건물인 B건물 디지털전문점 8층에 전용면적 12.78㎡인 점포 2개을 임차하기 위해 4억2000여만원에 임차인 지위를 양수하였습니다. 위 4억 2000여만원 중 1억2000여만원은 임대차보증금 명목으로 지불되었으며, 나머지 3억여원은 프리미엄 명목의 권리금이었습니다. 이처럼 A씨가 거액의 권리금을 지불한 이유는 A씨가 임차한 매장의 경우 3개의 구역으로 구성된 800여평에.. 더보기
특약불이행과 임대차계약 해지 특약불이행과 임대차계약 해지 안녕하세요. 한병진변호사입니다. 임대인이 임차인에게 약속하였던 근저당권 감액 등기를 하루 늦게 했다는 이유로 임차인은 곧바로 임대차계약을 해지할 수는 없다는 대법원 판결이 내려졌습니다. 해당 사례에 대해서 한병진 변호사와 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다(대법원 2014다38913 판결). A씨는 경기도에 있는 아파트를 B씨로부터 보증금 1억1000만원에 임차하기로 임대차계약을 체결하고 계약금 1100만원을 지급하였습니다. 임대차계약 당시 B씨의 아파트에는 한도액이 1억9000만원인 근저당권이 설정되어 있었으나 B씨는 이에 대해 A씨에게 보증금 잔금 지급일까지 근저당 한도액을 1억 9000만원에서 5000만원 줄인 1억 4000만원으로 감액등기하겠다는 특약을 맺었습니다.. 더보기
상가임대차계약해지 사유 상가임대차계약해지 사유 임대차계약을 위반하였다 하더라도 주된 채무가 아니라 부수적 채무를 위반한데 불과한 경우에는 계약 해제(또는 해지)를 할 수 없습니다. 오늘은 상가건물 임대차계약 시 임차인이 인테리어 공사를 할 수 있도록 임대인이 미리 점포를 인도하기로 약정하였음에도 약속한 날짜에 인도하지 않은 경우에 이를 이유로 상가임대차계약해지를 할 수 없다는 판결에 대해 알아보겠습니다. 사례는 다음과 같습니다. A씨는 2011년 11월 2일 불교용품전시관을 운영하기 위해 B사와 상가임대차계약을 체결하고 계약금 500만 원을 지급하였습니다. B사는 계약을 체결하면서 A씨의 인테리어 공사를 위해 잔금지급일이자 점포 인도일인 12월 16일보다 한 달 가까이 이른 11월 12일까지 시설물을 철거하고 상가를 인도해주기.. 더보기
계약갱신요구 손해배상 계약갱신요구 손해배상 공인중개사가 건물 매매를 중개하면서 상가임차인이 상가임대차계약갱신요구를 할 수 있다는 사실을 매수인에게 설명하지 않아 매수인이 임대차 계약갱신을 하지 않기 위해 임차인에게 권리금을 지급하여 예상외의 손해를 입었다면 중개사는 매수인이 입은 손해를 배상해야 한다는 판결에 대해 알아보겠습니다(대구지방법원 2014가합202855). A씨는 요양병원을 운영하기 위해 2013년 대구에 위치한 5층짜리 건물을 B씨로부터 매수하기로 하고 계약금을 지불했습니다. 당시 건물 지하는 C씨가 2012년부터 임차하여 노래방을 운영하고 있었습니다. C씨가 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신요구를 하면 2017년까지 계약기간이 연장되는 상황이었습니다. 하지만 부동산중개인은 이러한 사실을 A씨에게 설명하지 .. 더보기
상가임대차 보증금 환산시 부가세 포함여부는? 상가임대차 보증금 환산시 부가세 포함여부는? 상가건물임대차보호법은 일정한 환산 보증금액 이하인 경우에 적용되는 것이 원칙입니다. 상가건물임대차보호법의 적용 여부를 결정하는 기준이 되는 보증금액은 서울 4억 원, 수도권 3억 원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 2억 4천만원, 그 밖의 지역 1억 8천만원입니다. 그러나, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호에 관한 규정은 위 보증금액을 초과하는 상가임대차에도 적용됨을 유의하여야 합니다. 보증금 외에 월세가 있는 경우에는 월세를 보증금으로 환산할 필요가 있는데, 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하여 보증금액을 산출하게 됩니다.월세를 보증금으로 환산할 때 부가가치세를 포함하여 환산할 것인지 여부가 문제가 되고 있습니다. 예를 들.. 더보기
상가임대차 재계약 시 차임 증액 상가임대차 재계약 시 차임 증액 상가임대차에서 차임이나 보증금이 경제사정 변동으로 인해 현실과 맞지 않을 때면 100분의 9의 범위 내에서 증감을 청구할 수 있고, 한번 차임을 증액한 후 1년 이내에는 증액하지 못한다는 규정이 상가건물임대차보호법에 규정되어 있습니다. 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 을 증액하는 경우 위 규정이 적용되지 아니하므로, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 할 때 100분의 9를 초과하여 차임이나 보증금의 증액을 요구할 수 있습니다. 그런데, 대법원은 상가임대차계약 종료 후의 재계약 시에도 계약갱신요구권과 관련해 차임 증액 제한 규정이 적용되는 경우가 있다고 본 사례가 있어 유의해야 할 필요가 있습니다. 그 사례를 보면, 1년 .. 더보기
상가임대차보호법 권리금 보호 상가임대차보호법 권리금 보호 권리금은 그동안 상가를 임차한 상인들 사이에 거래관행으로 존재하여 왔지만 법률에 명문 규정이 없어 거의 보호를 받지 못하고 있었습니다. 따라서 경제적 약자인 상가 임차인들의 억울한 사례와 많은 문제점이 나타났는데, 이에 국회는 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법을 개정하여 상가권리금 회수 기회를 보호하는 규정을 신설하였습니다. 개정 상가임대차보호법 제10조의3 제1항에서 말하는 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 및 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 .. 더보기
상가임대차변호사 - 상가임대차의 대항력 상가임대차변호사 - 상가임대차의 대항력 대항력이란, 임차인이 제3자, 즉 임차 상가건물의 양수인, 임대할 권리 승계를 한 자, 그 밖에 임차상가건물에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자에게 임대차 내용 주장을 할 수 있는 법률상의 힘입니다. 이번 시간에는 상가임차인의 대항력에 대해서 상가임대차변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다. 상가임차인의 대항력이란? 「상가건물 임대차보호법」상의 대항력은 임차인이 자신의 임차권을 임대인뿐만 아니라 제3자에 대해서도 주장을 할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임대차기간 중에 임차상가건물의 소유자가 변경이 되어 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 포괄적으로 승계가 된 경우도 임차인은 계약기간 동안 계속 사용을 할 수 있으며, 임대기간이 만료가 된 경우에 새로운 소.. 더보기
상가 임대차계약 작성 시 주의사항 - 상가임대차변호사 상가 임대차계약 작성 시 주의사항 - 상가임대차변호사 임대차계약서를 작성하게 되면 계약서에 기재된 대로 권리와 의무를 부담을 해야 하므로 임대차계약서 시에 관계 서류와 특약사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이번 시간에는 상가임대차변호사 한병진변호사와 함께 상가 임대차계약서 작성 시 주의사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 상가 임대차계약서 작성법은? 임대차계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제26조제1항 및 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제22조제1항). -거래당사자 인적 사항 -물건 표시 -계약일 -거래금액, 계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 -물건 인도일시 -권리이전 내용 -계약 조건이나 기한이 있는.. 더보기
상가임대차 확정일자에 대해 상가임대차 확정일자에 대해 안녕하세요? 부동산 임대차 관련법에 전문지식과 노하우를 겸비한 부동산임대차변호사 한병진변호사입니다. 상가건물을 임차해서 영업을 하는 경우 사업자등록 신청을 할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다. 오늘 이 시간에는 상가임대차 확정일자에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 상가임대차 확정일자에 대해 알아보자! 확정일자란? 확정일자는 건물소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재 사실을 인정해서 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제2조제3호). 건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증.. 더보기

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