상가임대차 확정일자에 대해

상가임대차 확정일자에 대해

 

 

안녕하세요? 부동산 임대차 관련법에 전문지식과 노하우를 겸비한 부동산임대차변호사 한병진변호사입니다.
상가건물을 임차해서 영업을 하는 경우 사업자등록 신청을 할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.
오늘 이 시간에는 상가임대차 확정일자에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

상가임대차 확정일자에 대해 알아보자!

 

확정일자란?

 

확정일자는 건물소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재 사실을 인정해서 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제2조제3호).

 

건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 만약에, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 해당 건물에 근저당권 등이 설정된 경우는 우선순위에 따라 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다.

 

그래서 건물을 임차해서 음식점 등의 영업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.

 

 

확정일자 부여기관은?

 

임대차계약서에 확정일자의 부여는 임차상가건물의 소재지 관할 세무서장이 합니다. 다만, 사업자단위관세가 적용되는 경우에는 본점 또는 주사무소 관할 세무서장이 할 수 있습니다. 확정일자 부여업무를 취급하는 담당 공무원은 정규직 공무원으로 합니다(「확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제5조).

 

 

 

 

확정일자의 신청대상은?

 

확정일자의 신청대상(「상가건물 임대차보호법」의 적용대상)은 환산보증금(보증금+월차임환산액)이 지역별로 아래 금액 이하인 경우에는 보호를 받을 수 있습니다.

 

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물을 빌린 모든 임차인에 대해서 적용하는 것이 아니라 원칙적으로 환산보증금이 지역별로 아래의 표 기재 금액 이하인 경우에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항). 이와 같은 환산보증금의 제한에 따라 지역별 환산보증금액을 초과하는 임대차계약은 「상가건물 임대차보호법」에 따른 확정일자를 받을 수 없으므로 전세권이나 근저당권을 설정하는 등 별도의 법적 조치를 취해야 합니다.

 

 

환산보증금이란?

 

환산보증금이란 보증금과 월세환산액(월세 × 100)을 합한 금액을 말합니다. 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 것으로, 환산보증금의 계산 시 고려되지 않습니다.

 

 

지역	환산보증금
서울특별시	4억원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)	3억원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	2억 3천만원 이하
그 밖의 지역	1억 8천만원 이하

 

 

 

지금까지 상가임대차 확정일자에 대해 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해 부동산임대차 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.