공인중개사법, 공인중개사 직접 거래

공인중개사법, 공인중개사 직접 거래

최근 대법원에서는 공인중개사가 자신이 소유하고 있는 부동산을 매물을 문의하러 온 고객에게 팔았다 하더라도 이 매매계약 자체를 무효로 볼 수 없다는 판결을 선고하였습니다(대법원 2016다259677). 이는 공인중개사와 의뢰인 간의 직접거래를 금하고 있는 공인중개사법 제33조 6호는 강행규정이 아닌 단속 규정으로 보아야 한다는 취지의 판결입니다. 위 판결에 대해 살펴보겠습니다. 

A씨는 2013년 4월 전원주택을 매수하려고 B씨의 부동산중개사무소를 찾았는데, B씨는 자신이 소유한 대전시 유성구의 다세대주택을 소개하였습니다. A씨는 B씨와 매매계약을 체결하였고 계약금 5,000만원을 지급하였습니다. 

그 후 B씨는 A씨가 자신에게 위 다세대주택을 소개할 당시에는 엘리베이터가 설치되어 있고 7개 호실 모두 임대 중이라고 말하였지만 이는 사실이 아니고, 공인중개사법이 공인중개사와 의뢰인의 직접 거래를 금하고 있으므로 매매계약 자체가 무효라며 계약금반환 청구소송을 제기하였습니다.

1심에서는 소송을 제기한 B씨에게 패소판결을 내렸습니다. 

2심에서는 "공인중개사법 제33조 6호는 중개인이 의뢰인에게 불이익한 거래를 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 투기행위를 함으로써 부당한 이익을 취하고 부동산 거래질서를 분란시키는 것을 방지하려는 데 그 입법목적이 있다“고 보았습니다.

따라서 “이 규정을 위반하면 3년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정하고 있는 점 등에 비춰볼 때 이 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로 이를 위반해 체결된 매매계약은 무효다“ 라며 B씨에게 원고승소판결을 내렸습니다.

하지만 최종적으로 대법원은 항소심의 원고패소 판결을 깨고 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다. 

대법원은 "개업 공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 공인중개사법 규정의 취지는 공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용해 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지해 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다"고 설명하였습니다.

따라서 “이 규정을 위반한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인해야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수는 없다"고 밝혔습니다.

 

그리고 “공인중개사법 제33조 6호를 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인돼 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 이 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 봐야 한다"는 결론을 내리고, A씨에게 원고승소판결을 내린 원심을 깨고 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다.

위 대법원 판결에 따르면, 앞으로는 공인중개사가 자신이 소유한 부동산을 팔거나 중개의뢰인의 부동산을 매수한 경우 무조건 무효가 되는 것이 아니라 공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해한 경우가 아니라면 유효한 것으로 보아야 할 것입니다.

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