입주지연과 분양계약해지

입주지연과 분양계약해지

아파트 신축공사가 지연되어 아파트 수분양자에게 분양계약 해제권이 발생하였다 하더라도 수분양자가 해제권을 행사하지 않는 동안 입주가 가능해졌다면 분양계약을 해제할 수 없다는 판결이 있었습니다(서울고등법원 2011나86913). 위 판결에 대해서 알아보겠습니다.

A씨 등 799명은 일산 식사지구에 신축 중인 아파트를 분양받았는데, 공사가 많이 지연되어 분양계약서상의 입주 기한인 2011년 3월 31일 이내에 입주가 불가능하다고 보고 입주지연을 이유로 분양대금을 반환하라며 시행사인 B사 등을 상대로 잇따라 소송을 제기하였습니다.

위 입주지연 분양대금 반환 사건에 대해 서울중앙지방법원은 "시행사가 지난해 3월 입주할 수 있는 상태를 제공하지 못했을 뿐만 아니라 약정해제권은 법정해제권과 달리 해제권이 발생한 이상 그 이후에 이행제공이 됐더라도 해제권이 소멸하지 않는다"고 판단하여 수분양자들에게 원고승소판결을 선고하였습니다.

반면 의정부지방법원은 "다소간의 입주지체는 경미한 채무불이행에 불과하므로 이를 이유로 해제권을 행사할 수 없다"며 서울중앙지방법원과 엇갈리게 원고패소판결을 내렸습니다.

항소심인 서울고등법원은 소송을 제기한 A씨 등의 수분양자들에게 원고패소판결을 내렸습니다. 

서울고등법원은 "A씨 등의 분양계약 해제 의사표시는 해제권을 행사하지 않는 동안에 시행사 측이 (입주 가능한 상태로) 이행제공을 함으로써 약정해제권이 소멸한 이후에 행사한 것으로 부적법하고, 분양계약은 여전히 유효하다"고 밝혔습니다.

그리고 "약정해제권은 당사자 간에 명시적 약정이 없는 경우에는 해제권의 행사방법, 효과, 소멸 등에 관한 민법규정이 적용된다"며 "아파트 시행사가 입주 가능한 여건을 제공하지 못해 입주자에 분양계약을 해제할 권한이 생겼더라도, 입주자가 이를 행사하지 않는 동안 시행사가 조건을 충족했다면 기한의 준수에 중요한 의미가 있는 경우를 제외하고는 (입주자의) 해제권이 소멸한다"고 판결이유를 설명하였습니다.

다만, 재판부는 입주지연으로 인한 분양계약 해제권이 발생한 이후 시행사 측이 입주 가능상태를 제공하기 전에 분양계약 해제 의사표시를 한 22명에 대해서는 청구를 받아들인다고 밝혔습니다.

아파트 분양계약 등 부동산 관련 분쟁은 재산상의 큰 피해를 초래할 우려가 있으므로 변호사에게 법률적 자문을 구하는 것이 현명합니다. 부동산전문변호사 한병진변호사에게 문의하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담으로 응하여 도움을 드리겠습니다.