담보가등기 후 주택임차인의 지위 - 수원부동산매매

담보가등기 후 주택임차인의 지위 - 수원부동산매매

 

 

담보등기 후 대항력을 갖춘 주택임차인의 권리는 어떻게 될까?
이에 대해서 수원부동산매매 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 주택을 임차하려고 등기부를 열람해보았더니 소유권이전등기청구권가등기가 경료가 되어 있었습니다. 집주인에게 물어보니 위 가등기는 2,000만원 차용을 하고 그 담보를 위해서 설정을 한 것이라고 합니다.
제가 위 주택을 임차하게 되면 주택임대차보호법에 의해서 보호를 받을 수 있을까요?

 

 

 

 

답변) 소유권이전등기청구권의 가등기는 1.진정한 매매예약으로 인한 소유권이전등기청구권보전의 가등기가 있으며, 2.채권의 담보의 목적으로 경료가 된 담보가등기가 있습니다.

 

그런데 1.의 경우에는 주택임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 이전에 소유권이전등기청구권보전의 가등기가 설정이 되어 있을 경우는 그러한 가등기에 기한 본등기가 되면 부동산등기법 제6조 제2항이 가등기를 한 경우에는 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다고 규정을 하고 있으므로 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되고 가등기 후에 대항력을 갖춘 주택임차권보다 선순위가 되어 그 주택임차인은 본등기를 경료한 자에게 대항을 하지 못합니다.

 

그리고 2.의 경우에는 주택임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 이전에 담보가등기가 설정이 된 경우에 가등기담보등에관한법률 제12조 제1항이 담보가등기권자는 그 선택에 따라서 제3조의 규정에 의한 담보권 실행을 하거나 목적부동산의 경매 청구를 할 수 있습니다.

 

이 경우에 경매에 관해서는 담보가등기권리를 저당권으로 본다고 규정을 하고 있어 담보가등기권자가 경매신청을 할 수도 있고, 가등기담보등에관한법률에 의해 담보권을 실행해서 청산절차를 거쳐서 그 가등기에 기한 본등기를 할 수도 있습니다.

 

따라서 담보가등기권자가 경매를 신청할 경우에는 가등기 후에 대항요건을 갖춘 주택임차인이 그 경매절차에서 당해 주택을 매수한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없을 것은 당연하고, 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우나 소액임차인에 해당된다면 그 경매절차에서 배당요구를 신청하여 배당 받아야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

담보가등기채권자가 가등기담보등에관한법률 제3조에 의해서 담보권을 실행할 때는 목적부동산의 가액에서 자기의 채권액(담보가등기보다 선순위 담보권자의 채권액을 포함함, 여기에는 소액임차인의 우선변제채권도 포함이 될 것임)을 공제한 청산금을 채무자 등에게 지급해야 하지만, 담보가등기 후에 등기된 저당권자, 전세권자 및 담보가등기권리자는 채권의 명세와 증서를 위 채권자에게 제시 및 교부를 해서 자기의 채권을 지급 받아야 합니다.

 

그런데 가등기담보등에관한법률은 후순위권리자의 정의에 확정일자를 갖춘 우선변제권이 인정되는 주택임차인은 명시하지 않고 있지만(가등기담보등에관한법률 제2조 제5호), 이러한 주택임차인도 위 후순위권리자에 포함이 되는 것으로 해석되어 우선변제권 행사를 할 수 있어야 할 것으로 보입니다.

 

한편, 그러한 우선변제권은 없고 담보가등기 후에 대항력만 갖춘 주택임차인의 경우에는 원칙적으로 담보가등기권리자에게 대항력 행사를 할 수 없지만(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결), 가등기담보등에관한법률 제5조 제5항이 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 사람에게는 청산금의 범위 안에서 민법 제536조(동시이행의 항변권)의 규정을 준용한다고 규정을 하고 있어, 채무자에게 지급될 청산금이 있을 경우에는 동시이행의 항변권을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

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수원부동산매매변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 부동산 관련 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.