부동산법률변호사 - 부동산중개업자의 보수청구권

부동산법률변호사 - 부동산중개업자의 보수청구권

 

 

부동산 중개업자의 보수청구권 발생요건은 어떻게 될까?

이에 대해 부동산법률변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

질문) 저는 부동산 중개업자 갑에게 중개의뢰를 해서 그가 소개를 해준을 소유의 주택을 둘러보고 가격이 높아서 생각만 해보겠다고 하고 그냥 돌아왔습니다. 며칠 뒤 저는 다른 부동산 중개업자 병의 소개로 위 주택을 전에 갑이 제시한 가격보다 2000만원 싸게 구입을 했는데요. 이 사실을 알게 된 갑이 저에게 부동산 중개수수료를 청구하는데 타당한지요?

 

 

 

 

 

답변) 부동산중개업자가 중개의뢰자에게 보수청구권을 행사하기 위해서는 원칙적으로 다음의 요건이 갖추어져야 합니다.

 

1. 부동산중개계약이 존재해야 합니다.

중개계약은 반드시 서면에 의해서 이루어져야 하는 것은 아니지만, 구두계약인 경우는 의뢰자로부터 중개의뢰가 있었던 경우와 단순히 상의를 한 것에 지나지 않은 경우를 구별을 하기 곤란한 때가 있을 수도 있습니다.

 

2. 중개의 대상에 대하여 계약이 성립해야 합니다.

중개계약에 특약이 없는 한 중개의 대상에 대하여 계약이 성립되지 않게 되면, 중개업자는 아무리 중개의 성공을 위해서 장기간의 수고를 하고 비용 등을 지출한 경우도 보수나 지출한 비용의 지급을 청구할 수 없습니다.

 

또한, 중개업자가 의뢰자의 요구조건에 맞는 목적물이나 상대방을 소개했다고 해도 계약의 체결여부는 위탁자와 상대방의 자유이기 때문에 계약이 성립이 되지 않는 한 중개업자는 보수를 청구할 수 없습니다. 판례에서도 매매중개수수료청구권은 매매가 중개인의 손을 거쳐 성립됨을 조건으로 발생하므로 중개행위로 매매가 성립이 되지 아니한 이상, 중개인이 중개 노력을 했다고 하더라도 그 노력의 비율에 상당한 보수를 청구할 수 없다고 한 바 있습니다(대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결).

 

하지만 계약이 일단 성립하게 되면 설령 그 후에 당사자의 합의로 계약이 해제되거나 당사자 일방의 채무불이행으로 인하여 계약이 해제되는 경우라도 중개업자는 보수를 청구할 수 있습니다.

 

3. 계약성립과 중개업자의 중개와의 사이에 인과관계가 있어야 합니다.

의뢰자가 중개업자로부터 거래목적물과 상대방을 소개받은 후에 중개업자를 배제하고 그 상대방과 직접 교섭해서 계약이 성립된 경우는 대체로 인과관계가 있다고 보지만, 의뢰자가 새로이 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 뒤의 중개업자의 노력으로 계약이 성립되었다면 계약 상대방이 우연히 앞의 중개업자가 소개했던 사람이라고 할지라도 이 경우는 인과관계가 없다고 보아야 할 것입니다.

 

질문자님은 어디까지나 병의 중개노력에 의해서 을과의 사이에 매매계약을 체결하게 된 것으로 보여질 뿐, 비록 갑이 당초에 같은 주택에 관해서 중개노력을 기울였다고 해도 본 계약 성립과 인과관계가 있다고 보여지지 않습니다. 따라서, 갑은 질문자님에게 보수청구를 할 수 없다 할 것입니다.

 

 

 

 

 

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