보증금 가압류와 주택 양도

보증금 가압류와 주택 양도

임대한 주택을 양도할 당시 임차보증금에 이미 가압류가 된 상태라면 주택 양수인에게도 가압류의 효력이 미친다는 대법원의 판결이 있었습니다(대법원 2011다49523). 대법원은 채권자 신용보증기금이 채무자가 임차인으로 살고 있는 건물을 매수한 A씨를 상대로 낸 추심금청구소송 상고심에서 원고패소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈습니다. 위 사건에 대해서 살펴보겠습니다.

신용보증기금은 2005년 5월 주택임차인 ㄱ씨에 대한 채권의 집행보전을 위해 임대차보증금 반환채권을 가압류 했습니다. A씨는 2007년 7월 주택소유자이자 임대인인 ㄴ씨로부터 주택을 매수하였고, 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계했습니다. 같은 해 10월 임대차계약이 종료됐고, A씨는 ㄱ씨에게 보증금 3000만원을 반환했습니다. 신용보증기금은 2009년 11월 대한 보증금에 대한 가압류를 본압류로 바꾸고 추심명령을 받아 A씨에게 송달한 후 1,900여만원을 받으려고 했으나 A씨가 "이미 ㄱ씨에게 보증금을 지급했다"며 거절하자 소송을 제기하였습니다.

1, 2심은 A씨에게 원고패소 판결을 선고했습니다.

그러나 대법원은 "주택임대차보호법이 정한 대항요건을 갖춘 임대주택의 양수인은 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 보증금반환채무를 면하게 된다"고 밝혔습니다.

이어 "보증금반환채무의 지급 금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로 주택양도로 임대인의 지위가 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자 지위 역시 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다"며 "임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제 3채무자의 지위를 승계하지 않는다면, 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다"고 설명했습니다.

대법원은 "임차인의 보증금 반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 가압류 효력을 주장할 수 있다"고 덧붙였습니다.

위 대법원 판결에 따르면, 앞으로 임차인이 입주해 있는 건물을 구입하는 매수인은 보증금반환채권에 대한 가압류가 있는지 여부를 확인한 후 계약을 체결하여야 예상치 못한 손해를 막을 수 있습니다. 임대차를 포함한 부동산 분쟁이 발생하여 도움이 필요하다면, 한병진변호사를 찾아주시기 바랍니다.