우선변제권 기준시점 확정일자를 받고서

우선변제권 기준시점 확정일자를 받고서

주택임대차보호법상 보장받는 임차인의 우선변제권은 주택인도와 주민등록 전입신고와 확정일자만 받으면 온전히 인정된다는 대법원 판결이 나왔습니다(2017다212194). 자세한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

L씨 부부 2년을 기한으로 하는 다가구주택의 임대차 계약을 체결하였습니다. 당시 방은 비어있는 상태였으며 L씨 부부는 계약 당일 보증금의 일부분을 지급하고 동사무소에 들러 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 

이후 집 주인 K씨에게 양해를 얻었어 이튿날 이삿짐을 옮겼습니다. L씨는 짐을 옮긴 당일부터 평일에는 새로운 집에서 출퇴근을 하였습니다. 부인 P씨는 이전 거주지에 살다가 나머지 보증금을 K씨에게 지급하고 거주하기 시작 하였습니다.

한편 K씨는 L씨 부부와 계약을 체결한 이 후에 다른 층의 방을 C씨에게 전세를 주었으며 전세권설정등기도 해주었습니다. 시간이 흘러 K씨는 주택을 다른 사람에게 팔았고 새 집주인의 채권자가 주택에 대한 강제 경매를 신청하여 경매절차가 진행되면서 문제가 발생하였습니다.

경매 사건을 맡은 K지법이 C씨를 L씨 부부보다 선순위권자로 판단하여 C씨에게 배당금을 전하였습니다. 그로 인해 L씨 부부는 배당금을 전혀 받지 못하는 상황이 되었는데요. 이에 L씨 부부는 C씨보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우리에게 우선 변제를 받을 권리가 있다고 주장하며 소송을 제기하였습니다. 

C씨는 임차인의 우선변제권은 임대료 지급이 전제되어야 인정 된다며 잔금 지급일이 L씨 부부보다 빠른 만큼 자신의 전세권설정등기가 앞선다며 맞받아쳤습니다.

재판부는 "주택임대차보호법 제3조 1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 가진다라고 규정하면서 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보고 있다"며 "같은 법 제3조의2 2항은 또 이와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다"고 밝혔습니다.

이어 "여기에서 '주택의 인도'라 함은 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말하고, 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하면 된다"면서 "이때 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려해야 한다"고 설명하였습니다.

그러면서 "이처럼 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요구하지는 않는다"라며 "따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 한다"고 판시했습니다.

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