공동임대사업과 양도소득세

공동임대사업과 양도소득세

 

 

형제들이 부모로부터 다세대주택을 상속한 경우와 마찬가지로 여러 사람이 공동으로 소유한 주택을 임대하는 경우 임대호수를 계산할 때에는 각자 개별지분별로 계산하는 것이 아니라 각자가 그 임대주태 전체를 임대한 것으로 보아야한다는 대법원의 판결이 있었습니다(대법원 2014두42254). 위 판결 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

A씨는 2003년 11월 사망한 아버지로부터 18호짜리 다세대주택의 9분의 2 지분을 상속받아 어머니, 형제들과 주택 임대사업을 계속하다가 임대기간 합산 10년이 넘자 지분을 부동산 임대업자에게 양도하였습니다.

 

참고로 구 조세특례제한법 제 97조 1항 등은 '임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 국민주택 등을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 임대주택의 양도로 인한 양도소득세를 면제한다‘고 규정되어 있습니다.

 

 

A씨는 양도소득세 전액을 감면세액으로 판단에 이를 신고하였으나 관할 세무서인 용산세무서는 "전체 주택의 호수에 A씨의 지분을 곱하면 '18 × 2/9 = 4'가 되어 5호에 미달한다"면서 "양도소득세 감면대상이 아니다"라며 양도소득세를 부과하였고 이에 A씨는 양도소득세부과처분 취소 청구소송을 제기하였습니다.

 

1심과 2심에서는 세무서의 손을 들어주었으나, 대법원은 원심을 파기하고 원고승소 취지로 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다.

 

 

대법원은 "여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대해 공동사업을 하는 경우 임대주택의 호수를 계산할 때에는 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 봐야 한다"면서 "이는 임대인이 사망한 후 공동상속인이 함께 임대사업을 하는 경우에도 적용된다"고 밝혔습니다.

 

그리고 "각 임대주택마다 위치, 면적, 관리상태 등에 따라 그 가액이 다를 수밖에 없는데도 각 지분비율을 단순 합산해 공동소유 주택의 호수를 계산한다는 것은 아무런 합리성이 없을 뿐만 아니라 법적 근거도 없다"고 설명하며 원심 판결을 파기, 환송하였습니다.

 

 

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