소액임차보증금 최우선변제 제외

소액임차보증금 최우선변제 제외

 

 

안녕하십니까? 부동산, 임대차 소송에 대하여 전문지식과 노하우를 갖춘 부동산임대차변호사 한병진변호사입니다.
아파트가 곧 경매에 넘어갈 것이라는 사정을 예상하고 시세보다 훨씬 싼 보증금으로 임대차계약을 체결한 임차인은 소액보증금 최우선변제 대상에서 제외된다는 대법원 판결이 선고되었는데요.
이에 대해 오늘은 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

사안의 개요

 

2011년 11월경 A씨는 처 B씨를 시켜 아파트임대차계약을 체결하였다. 그 아파트는 채권최고액 합계가 8억 4600만원으로 시세 6억 5000만원을 훌쩍 넘은 상태여서 언제 경매에 넘어갈지 모르는 상황이었다. 당시 같은 아파트단지에 있는 다른 아파트들의 평균 임대차보증금은 3억 5000만원이었지만, A씨 부부는 단돈 2000만원의 보증금으로 위 아파트를 임차하였다.

 

A씨는 이사한 후 전입신고를 마치고 확정일자도 받았다. 결국 위 아파트의 근저당권자인 C은행이 임의경매신청을 하였고, 법원은 압류권자인 D세무서와 C은행에게 배당하고 A씨에게는 배당하지 않는 것으로 배당표를 작성하였다. A씨는 “확정일자를 정상적으로 받은 임차인인데도 소액임차보증금을 최우선변제를 받지 못했다”며 배당이의소송을 제기하였다.

 

 

 

 

 

 

 

 

1·2심 판결

 

1심과 2심은 “소액임차보증금에 대해 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법의 취지는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항인데, 가장 임차인에 대해 이 조항이 적용되지 않는 것은 물론이고, 설령 임대차계약을 체결하고 실제 주택을 사용·점유하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖추었다고 하더라도 소액임차인 보호 규정을 악용하여 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익을 위해 주택을 점유·사용하는 자에게는 이 조항이 적용되지 않는다”며 원고 패소판결을 선고하였다.

 

대법원 판결

 

대법원은 “A씨는 이미 자기 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 이를 임대하고, 채권최고액 합계가 시세를 초과한 아파트를 임차했고, 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 받도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 임대차계약을 체결한 점 등을 감안하면, 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다”고 판시하였습니다(대법원 2012.12.12. 선고 2013다62223 판결)

 

 

 

 

최근 전세가의 급격한 상승으로 주택을 팔아도 대출금 등을 갚지 못하는 소위 ‘깡통주택’이 속출하고 있습니다. 이미 의왕시, 군포시 등은 전세가가 매매가 대비 70%가 넘는다고 하며, 관계자들은 위와 같은 현상이 금년도에는 서울을 비롯하며 많은 대도시로 확산될 것이라고 예상하고 있습니다. 따라서, 앞으로 과도하게 대출금을 받은 주택이나 아파트를 임차하려는 소액임차인들은 각별히 주의하여야 할 것으로 보입니다.

 

 

지금까지 소액임차보증금 최우선변제에서 제외되는 사례에 관한 대법원판결을 살펴보았습니다.
부동산임대차계약과 관련하여 다양한 형태의 법적 분쟁이 발생하는 경우가 많은데, 변호사의 도움을 받으면서 해결하는 것이 효과적입니다.
부동산임대차변호사 한병진변호사에게 문의해주신다면, 명쾌하고 친절한 상담으로 도와드리겠습니다.