상가건물 차임연체와 해지

상가건물 차임연체와 해지

 

 

안녕하세요?

부동산 임대차 관련법에 지식과 노하우를 겸비한 한병진변호사입니다.
오늘은 상가임물 차임 연체와 해지에 관해서 포스팅을 통해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’고 계약갱신요구권을 규정하고 있다. 그리고 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 8가지 사유 중의 하나로 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.

 

한편, 민법 제640조에서는 ‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있다.

 

상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법인데, 차임 연체로 인한 해지에 관하여는 민법과 달리 별도의 규정을 두고 있지 아니하다.

 

 

 

 

 

 

따라서, 상가건물의 임대인은 임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우 임대차계약을 해지할 수 있는지(민법 제640조를 중시하는 입장), 차임 연체액이 3기에 달하여야 해지할 수 있는지(상가건물임대차보호법의 계약갱신요구거절권을 중시하는 입장)에 대하여 그동안 학설이 나뉘고 있었으나, 이에 대한 대법원 판결은 없었다.

 

그런데, 대법원은 2014. 7. 24. 2012다28486 건물명도청구소송 상고심 판결에서 “상가건물 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다”고 판시하였다.

 

대법원은 “상가건물임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다”면서 “상가건물임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 아니하므로 민법이 그대로 적용되어 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다”고 명확한 입장을 밝혔다.
 

 

 

 

 

 

 

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