부동산임대차변호사 - 임대차계약과 사해행위

부동산임대차변호사 - 임대차계약과 사해행위

 

 

근저당권 설정이 된 주택에 대해 임대차계약을 체결하여 근저당채권자의 배당액이 줄어들게 하였다면 임차인은 경매서 최우선변제를 받지 못한다는 판결이 최근 선고되었습니다.
이번 시간에는 이에 대해서 부동산임대차변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

주택임대차보호법상 최우선변제권이 있는 임차권자라고 해도 임대차계약으로 임대인의 채무초과 상태가 심화되어 우선순위 채권자의 배당액을 줄어들게 하였다면, 임대차계약은 사해행위에 해당하여 최우선 변제를 받을 수 없다는 첫 판결이 나왔습니다(서울 서부지방법원 2013가단22259 배당이의).

 

따라서 앞으로 임차인은 임대차계약을 체결할 때에 주택의 시가, 근저당권 설정 여부, 시가와 근저당 채권최고액의 비교 등 더욱 세심한 주의를 하여야 할 것으로 보입니다.

 

A는 B은행으로부터 대출을 받고 아파트에 채권최고액 8,190만원의 근저당권 설정을 했습니다. 며칠 뒤에 A는 C와 보증금 3,500만원의 임대차계약을 체결을 하였습니다.

 

그 후에 위 아파트는 경매로 넘어갔고, C는 주택임대차보호법상 최우선변제권이 있다며 3,500만원을 배당신청을 했습니다. 경매법원은 C에게 1순위로 2,500만원을, B은행에 5순위로 3,400여만원을 배당을 했습니다.

 

그러자 B은행에서는 C가 실제 거주한 임차인이 아니라 배당받을 목적으로 형식만 갖춘 가장임차인에 해당하거나, A와 C의 임대차계약은 사해행위에 해당한다며 배당이의청구소송을 냈습니다.

 

 

 

 

 

 

이에 대해 법원은 임대차계약을 취소하고, C에 대한 배당액을 0원으로, B은행에 대한 배당액을 3,400여만원에서 5,900여만원으로 고친다고 원고승소 판결을 했습니다.

 

C를 가장임차인으로 볼 수는 없지만, 임대차계약으로 인하여 A의 채무초과 상태가 심화되어 채권자가 우선변제를 받을 수 있는 범위가 줄어드는 경우에는 사해행위가 성립하는데, 임대차계약 당시 A의 재산은 저당잡힌 아파트뿐이고 4억원의 채무가 있었으며, 임대차계약으로 은행의 배당액이 2,500만원 줄어들었기 때문에 임대차계약은 사해행위에 해당한다는 것입니다.

 

임대차계약 체결 당시 주택의 시가를 초과하는 근저당이 설정되어 있었고 C는 A에게 월세 지급 약정이 없이 보증금으로 3380만원을 지급하였는데, 임차인 C가 최우선변제권을 취득함으로 기존 근저당권자의 우선변제권을 해할 수 있다는 의심을 할 사정이 있었음에도 소액보증금 최우선변제권의 취득을 기대하고서 임대차계약을 체결을 했다고 보는 것이 타당하다고 취지입니다.

 

 

 

 

부동산임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응을 하는 것이 효과적입니다.
부동산임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 임대차 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.