금년(2014‘)부터 달라지는 상가건물임대차보호제도

금년(2014‘)부터 달라지는 상가건물임대차보호제도

 

 

 

안녕하세요? 부동산, 임대차 관련법에 전문적인 지식을 갖춘 부동산전문변호사 한병진변호사입니다.

상가건물 임차인의 보호를 강화하는 방향으로 개정된 상가건물임대차보호법과 동법 시행령이  금년 1월 1일부터 시행되는데요. 
오늘 이 시간에는 금년부터 달라지는 상가건물임대차보호제도에 대해 부동산전문변호사 한병진변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주요개정내용은?

 

 

가. 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하였습니다.

 

나. 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 하였습니다.

 

다. 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 세분화하였습니다.

 

라. 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 상한을 한국은행 기준금리와 연동되도록 하였습니다.

 

마. 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 하여 상가임차인 보호를 더욱 강화하였습니다.

 

바. 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 변화된 경제현실에 맞게 상향 조정하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

구체적 내용은?

 

 

가. 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하고, 그 계약갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정을 고려하여 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있도록 하였습니다(법 제2조제3항 및 제10조의2).

 

※상가건물임대차보호법의 적용범위 확대(시행령 제2조제1항)

 

물가상승률 등을 고려하여 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차 보증금액의 상한을 서울특별시의 경우 3억원에서 4억원으로 높이는 등 법률의 적용범위를 확대였습니다.

 

- 서울특별시 : 4억원
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 3억원
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억4천만원
- 그 밖의 지역 : 1억8천만원

 

나.  임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 하였습니다(법 제5조제7항부터 제9항까지).

 

다. 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 한정하였습니다( 법 제10조제1항 제7호).

 

라. 보증금의 전부나 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령을 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 하였습니다(법 제12조).

 

※보증금의 월차임 전환 시 산정률 변경(시행령 제5조)
상가건물 임대차 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 상한을 연 1할5푼에서 연 1할2푼 또는 한국은행 기준금리에 4.5배를 곱한 비율 중 낮은 비율로 정하였습니다.

마. 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 하였습니다(법 제14조제3항).

 

바. 서울특별시의 경우 우선변제를 받을 임차인의 범위를 보증금액 5천만원 이하에서 6천500만원 이하로 확대하고, 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위를 1천500만원 이하에서 2천200만원 이하로 확대하는 등 물가상승률 등을 고려하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 소액보증금 보호범위를 확대하였습니다(시행령 제6조 및 제7조).

 

 

※우선변제를 받을 임차인의 범위

- 서울특별시 : 6천500만원
-「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 5천500만원
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만원
- 그 밖의 지역 : 3천만원

 

 

※우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위

 

- 서울특별시 : 2천200만원
-「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 1천900만원
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천300만원
- 그 밖의 지역 : 1천만원

 

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 금년부터 달라지는 상가건물임대차보호제도에 대해 알아보았습니다.

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