임대차분쟁변호사_상가건물임대차의 종료에 대해

임대차분쟁변호사_상가건물임대차의 종료에 대해

 

 

 

부동산임대차분쟁으로 인한 임대차소송에 다양한 경험과 지식을 갖춘 임대차분쟁변호사 한병진입니다.
상가건물임대차 계약은 임대차 기간의 정함이 있는 경우에 그 기간이 만료됨으로써 종료가 되고 당사자는 해지권유보의 특약이 있는 등 일정한 경우 임대차계약을 해지하여 임대차관계를 종료시킬 수 있는데요.
오늘 이 시간에는 상가건물임대차의 종료에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

상가건물 임대차의 종료 원인은?

 

 

 

임대차기간의 약정이 있는 경우
 
임대차기간의 약정이 있는 임대차의 경우 계약기간이 종료하면 임대차가 종료됩니다.

기간의 약정이 있는 임대차의 경우에는 묵시의 갱신이 되는 등 특별한 사정이 없는 한 기간이 만료되면 사전 최고나 해지를 하지 않아도 임대차는 종료합니다(대법원 1969.1.28. 선고 68다1537 판결).

 

그리고, 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항). 이를 계약갱신요구권이라고 합니다.

 

임대차기간의 약정이 없는 경우

 

기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 단 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

 

민법에서는 임대차기간의 약정이 없는 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있는데(「민법」 제635조제1항), 상가건물에 대해서는 상가건물임대차보호법에서 최소 1년을 보장하여 주고 있습니다.

 

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보므로(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항), 보증금을 돌려받기 전까지는 명도를 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대차 기간의 약정이 있더라도 아래와 같은 사유가 있는 경우는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차는 종료됩니다.

 

 

임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우

 

-임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우(「민법」 제625조)

-상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(「민법」 제627조)

임대인이 해지할 수 있는 경우

-임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차상가건물을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).

-임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우

 

 
「상가건물 임대차보호법」에는 차임연체로 인한 계약해지 조항이 없고, 「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항제1호에 계약갱신요구권을 규정하고 있을 뿐입니다. 대법원은「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가에 대하여 '연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것'이라고 판시하였습니다(대법원 2008.10.9. 선고, 2008다3022 판결).

상가건물이 아니어서 민법의 적용을 받는 임대차관계에서는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조)

 

-임차인이 상가건물을 계약이나 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

상가건물임대차 종료의 효과는?

 

 

 

임대차관계의 소멸 및 손해배상

 

임대인이나 임차인이 임대차계약을 해지한 때는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다(「민법」 제550조).

 
임차상가의 반환 및 임차보증금의 반환

 

임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차상가건물을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.

 

임차권등기명령제도

 

상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

 

임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 단 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우는 그 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 「상가건물 임대차보호법」제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 상가건물임대차의 종료에 대해 알아보았는데요.

상가건물임대차 계약으로 인해 분쟁이 발생한 경우

임대차분쟁변호사 한병진변호사에게 문의하여 주신다면

명쾌하고 친절하게 답변하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

한병진변호사 031-217-0038