임대차존속기간에 대한 위헌결정

 

임대차존속기간에 대한 위헌결정

 

 

안녕하세요? 부동산, 임대차와 관련한 소송전문인 부동산임대차변호사 한병진변호사입니다. 얼마 전 헌법재판소에서 임대차존속기간을 20년으로 제한하는 민법 제651조 제1항이 위헌이라는 결정(2011헌바234)을 내렸는데요.
오늘은 이에 대해 부동산임대차변호사 한병진변호사와 같이 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

□ 사건 개요

 

- 청구인은 주식회사 OO건설과 사이에 신촌민자역사의 신축에 관한 공사도급계약을 체결하면서 위 역사에 관한 임대차계약체결권한을 OO건설에 위임하였고, OO건설은 주식회사 OOOOOO와 사이에 위 역사건물 중 일부 시설을 임대기간 30년, 임대료 750억 원으로 정하고 임대료를 선납하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.

 

- 그런데 OOOOOO는 위 임대차계약 중 20년이 넘는 부분은 민법 제651조 제1항에 위반되어 무효라는 이유로 청구인을 상대로 그 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득금반환청구의 소를 제기하였고, 이에 청구인이 민법 제651조 제1항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나 기각되자 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

□ 심판의 대상

 

- 이 사건 심판의 대상은 민법 제651조 제1항이 헌법에 위반되는지 여부이며, 심판대상조항의 내용은 다음과 같다.

 

민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조(임대차존속기간) ① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.

 

□ 결정주문

 

- 민법 제651조 제1항은 헌법에 위반된다.

 

 

 

 

 

 

 

□ 이유의 요지

 

- 대법원은 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 입법취지가 있다고 하고 있다.

 

그러나 임대차계약을 통하여 합리적이고 효과적인 임차물 관리 및 개량방식의 설정이 가능함에도 불구하고, 임대인 또는 소유자가 임차물의 가장 적절한 관리자라는 전제하에 임대차의 존속기간을 강제함으로써 임차물 관리 및 개량 목적을 이루고자 하는 것은 임차물의 관리소홀 및 개량미비로 인한 가치하락 방지라는 목적 달성을 위한 필요한 최소한의 수단이라고 볼 수 없다.

 

- 이 사건 법률조항은 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하는 데 그치는 것이 아니라, 당사자가 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없게 함으로써 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다.

 

- 건물 등 임대차의 경우, 임차한 상가와 주변 상권의 영업 전망에 따라 임차인으로서는 20년 이상의 임대차를 묵인하고 계속 임차하기를 원할 수도 있고, 아니면 20년 초과부분의 무효를 주장하고 20년 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수도 있다. 역으로 임대인의 경우에도 영업 전망이 좋을 경우 20년 초과 임대차의 무효를 주장하거나 임대료의 대폭 인상을 요구할 수 있다. 이처럼 임대차존속기간 20년을 강제함으로써 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이를 악용할 여지를 만들어 주는 것은, 이 사건 법률조항이 입법목적의 실현을 위해 필요한 범위를 벗어나는 과도한 제한을 가하고 있음으로 인한 결과이다.

 

- 토지임대차의 경우, 견고한 건물 소유 목적인지 여부에 따라 이 사건 법률조항의 적용 여부에 차이를 두는 것은, 견고한 건물에 해당하는지 여부가 불분명한 경우도 있어 이에 대한 분쟁이 유발될 수 있을 뿐 아니라, 건축기술이 발달된 오늘날 이러한 견고한 건물에 해당하는지 여부가 임대차존속기간 제한의 적용여부를 결정하는 기준이 되기에는 부적절하다.

 

또한, 지하매설물 설치를 위한 토지임대차나 목조건물과 같은 소위 비견고건물의 소유를 위한 토지임대차의 경우 이 사건 법률조항으로 인해 임대차기간이 갱신되지 않는 한 20년이 경과한 후에는 이를 제거 또는 철거해야 하는데, 이는 사회경제적으로도 손실이 아닐 수 없다.

 

- 따라서 이 사건 법률조항은 입법취지가 불명확하고, 사회경제적 효율성 측면에서 일정한 목적의 정당성이 인정된다 하더라도 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다.

 

 

 

 

 

 

 

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변호사의 도움을 받고 해결하는 것이 바람직합니다.

 

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