금년(2014‘)부터 달라지는 주택임대차제도

 

금년(2014‘)부터 달라지는 주택임대차제도

 

 

 

부동산, 임대차 관련 소송에 다양한 경험과 노하우를 갖춘 부동산임대차변호사 한병진변호사입니다. 임차인의 보호를 강화하는 방향으로 개정된 주택임대차보호법과 동법 시행령이  금년 1월 1일부터 시행되는데요. 새해부터 달라지는 주택임대차제도에 대해서 부동산임대차변호사 한병진변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

주요 개정 내용은?

 

가. 중소기업 법인이 직원의 주거지원을 위해서 주택을 임차하는 경우에도 대항력을 취득할 수 있도록 하였습니다.

나. 주택 임차인이 보증금반환채권을 담보로 전세자금 등을 빌리는 경우 그 담보권자에게 우션변제권이 인정되지 않아 높은 대출이자를 부담하게 되므로 보증금 반환채권을 양수한 금융기관 등에 우선변제권을 인정함으로써 주택임차인이 낮은 금리로 전세자금을 등을 빌릴 수 있도록 하였습니다.

다. 확정일자 부여절차와 차임 등의 객관적인 정보 제공요청권을 신설하였습니다.

라. 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 상한을 한국은행 기준금리와 연동되도록 하여 임차인의 보호를 더욱 강화하였습니다.

마. 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 변화된 경제현실에 맞게 조정하였습니다.

 

 

 

 

 

 

구체적 내용은?

 

가. 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 해당 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 이 법에 따른 대항력 등이 인정되도록 하였습니다(법 제3조제3항).

 

나. 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 하였습니다(법 제3조의2 제7항ㆍ제8항 및 제9항).

 

다. 확정일자 부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자 등은 확정일자 부여기관에게 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있도록 하였습니다(법 제3조의6).

 

 

※확정일자 부여기관

 

주택소재지의 읍‧면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시‧광역시‧특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)‧군‧구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인

 

※확정일자 부여방법 및 임대차 정보제공 범위 등(시행령 제4조 내지 제7조)

 

확정일자는 확정일자번호, 확정일자 부여일, 확정일자부여기관을 주택임대차계약증서에 표시하는 방법으로 부여하도록 하고, 이해관계인 등이 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보로서 임대차목적물, 임대인ㆍ임차인의 인적사항, 임대차기간 등을 정하는 등 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 구체적인 사항을 규정하였습니다.

 

라. 보증금의 전부나 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령을 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 하였습니다(법 제7조의2)

 

※보증금의 월차임 전환 시 산정률 변경(시행령 제9조)

 

임대차 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 상한을 기존의 연 1할4푼에서 연 1할로 낮추고, 월차임 전환시 산정률을 연 1할 또는 한국은행 기준금리에 4배를 곱한 비율 중 낮은 비율로 정하도록 하였습니다.

 

마. 서울특별시의 경우 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위를 2천500만원 이하에서 3천200만원 이하로 확대하고, 우선변제를 받을 임차인의 범위를 보증금 7천500만원 이하에서 9천500만원 이하로 확대하는 등 물가상승률 등을 고려하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 소액보증금 보호범위를 확대했습니다(시행령 제10조 및 제11조).

 

 

 

※우선변제를 받을 임차인의 범위 

 

 - 서울특별시: 9천500만원
 -「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원
 - 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원
 - 그 밖의 지역: 4천500만원

 

 

※우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위

 - 서울특별시: 3천200만원
 -「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원
 - 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원
 - 그 밖의 지역: 1천500만원

 

 

 

 

 

오늘은 금년부터 달라지는 주택임대차제도에 대해 알아보았습니다.

주택임대차와 관련하여  분쟁이 일어난 경우 변호사의 도움을 받고 해결하는 것이 효과적입니다.

 

 부동산임대차변호사 한병진변호사에게 문의하여 주신다면

친절하고 명쾌하게 답변해드리겠습니다.