지상물매수청구권의 행사

지상물매수청구권의 행사

토지소유자의 아버지 등 실제 토지 소유자가 아닌 제3자로부터 토지를 임차한 자는 토지소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다는 대법원 판결이 나왔습니다(대법원 2014다72449). 자세한 판결 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

A씨는 2002년 4월 충남 공주시 계룡면의 한 토지를 아버지로부터 넘겨받아 소유권이전등기를 완료하였습니다. B씨는 이보다 앞선 2000년부터 A씨의 아버지와 위 토지에 대해 연 사용료 20만원에 기간을 정하지 않는 내용의 임대차계역을 체결하고 건물을 지어 거주 중이었습니다. 

소유권이 A씨에게 넘어간 이후에도 A씨는 이 임대차계약에 대해 별다른 이의를 제기하지 않았습니다. 

그러다가 A씨는 2009년 5월 B씨에게 임대차계약 해지를 통보한 뒤 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용의 소송을 제기하였습니다. 

이에 대해서 B씨는 실제 토지 소유자로 알고 있던 A씨의 아버지와 임대차계약을 체결하였고 소유자인 A씨는 표현대리 또는 무권대리의 추인 법리에 따라 임대차계약에 따른 책임을 져야 하는데 A씨의 임대차계약 갱신 거절로 임대차계약이 종료됐으므로 A씨는 B씨가 지은 건물을 사들이고 그 대금으로 6720만원을 지급하여야 한다며 지상물매수청구권을 행사하는 내용의 반소를 냈습니다.

위 소송의 1심에서는 A씨의 손을 들어주고 B씨의 반소를 기각하였으나, 항소심에서는 B씨는 A씨를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다며 A씨는 B씨에게 6720만원을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

대법원은 B씨는 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 판단해 A씨에게 원고패소판결을 내린 원심을 깨고 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다. 

대법원은 "건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다"고 보았습니다.

그러나 "임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있지만 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대행위를 한 때에는 달리 봐야 한다"고 밝혔습니다.

 

이어서 "토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 때에는 그 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 그 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속된 경우에 한해 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다"고 덧붙이며 "이처럼 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자는 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다"고 판시하였습니다. 

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