상가 업종제한 위반, 영업금지 청구

상가 업종제한 위반, 영업금지 청구

상가분양과 상권 형성을 활성화 하기 위하여 상가 분양계약서에 업종제한에 대한 약정이나 유사 규정을 두는 경우가 흔히 있습니다. 그럼에도 불구 상가 업종제한에 대한 약정이 지켜지지 않아 분쟁이 발생하는 사례가 종종 생기곤 합니다. 동일한 상가건물에 같은 종류의 영업을 하는 사업장이 다수 존재한다면, 이는 영업수익의 감소로 직결될 임은 명약관화합니다. 

같은 상가 내에 동종영업을 하는 사업장이 들어서면서 발생한 분쟁에서 부동산, 임대차 전문변호사인 한병진 변호사가 영업금지 청구소송을 제기해 승소한 사례가 있었습니다. 상가 업종제한 위반과 관련 된 사안을 살펴보도록 하겠습니다.

A씨는 상가분양사인 B사를 통해 점포를 분양받아 소유권이전등기를 마친 후 이를 미용실로 임대하였고 현재는 임차인이 미용업을 운영 중에 있습니다. A씨가 B사로부터 점포를 분양받을 당시 상가입찰안내서와 분양 팜플렛, 분양계약서에는 상가 내 업종제한에 대한 내용이 포함되어 있었습니다.

상가분양사인 B사는 상가 일부를 분양대상에서 제외하고 직접 스포츠 센터를 운영해 오던 중 이를 C피트니스클럽에 이를 매도하였으며 C피트니스클럽은 스포츠센터 내에 있는 여성탈의실 옆에 미용실을 개장하여 운영하기 시작하였습니다.

이에 A씨는 C피트니스클럽을 상대로 상가 업종제한 위반을 이유로 미용실 영업을 중단하라며 영업금지청구소송을 제기하였고 이에 C피트니스 클럽은 분양 당시 스포츠센터가 있던 층에는 업종지정이 없었으며 영업 대상은 C피트니스클럽을 이용하는 회원들만을 대상으로 하고 있다며 A씨의 배타적 영업권을 침해하지도 않는다고 맞섰습니다.

위 사건에서 원고 측 변론을  담당하게 된 부동산, 임대차 관련법 전문변호사인 한병진변호사는 “분양계약서에 업종제한 조항을 두는 경우 어떠한 범위에서 업종변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이므로, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통해 판단해야 할 것”이라고 밝혔습니다.

또한 “분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정해 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것”이라고 설명하였습니다.

한병진 변호사는 “수분양자로부터 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다”고 주장하였습니다.

또한 한병진 변호사는 “이 사건의 경우 분양계약서에 분양계획(또는 분양광고)의 내용에 따라 업종을 지정하여 분양하면서 지정된 용도로만 개점 영업할 수 있다고 규정하였고, 상가 분양광고에 상가 각 층의 용도가 정해져 있고, 특히 스포츠클럽은 스포츠센터로 구분하여 광고하였던 점”을 들어 상가 업종제한 위반에 따른 영업금지를 청구한 것이라고 청구의 이유를 밝혔습니다.

위 사건을 담당한 재판부는 “상가분양회사가 수분양자에게 특정한 영업을 지정해 분양하였던 이유는 수분양자가 해당 업종을 독점적으로 운영할 수 있도록 보장하고 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 하에 분양회사인 B사와 계약을 체결한 것이기에 지정업종에 대한 경업금지의무는 분양회사에도 적용된다”고 보았습니다.

또한 재판부는 “만일 업종을 지정하여 분양한 점포와 업종을 지정하지 않은 채 분양 된 점포가 공존하게 되어 업종지정 없는 점포가 모든 업종의 영업이 가능한 상황이 생긴다면 이는 업종지정이 아무런 의미가 없게 되는 결과를 낳는다” 고 밝혔습니다. 

그렇기에 “이 경우 오히려 업종이 지정된 점포가 다른 업종을 할 수 없게 되는 불이익이 발생하기에 업종 지정이 없는 점포가 업종 지정된 점포의 업종을 제외한 업종의 영업을 할 수 있는 것이 업종 지정의 기본 취지에 부합한다”고 재판부는 강조하였습니다.

아울러 재판부는 “업종제한약정 위반 이유로 한 동종영업금지청구권은 분양계약이나 관리단규약 등에서 달리 정한 바가 없거나 특별한 사정이 없는 한 통상적으로 동일 상권을 이루는 같은 건물 내 모든 상가 점포에 대해 주장할 수 있기 때문에, A씨가 영업금지를 청구할 수 없다거나 영업이익을 침해받은 사실이 없다는 C피트니스클럽의 주장은 인정될 수 없다”고 밝히며 C피트니스클럽의 주장을 배척하였습니다. 

그리고 “C피트니스클럽이 업종제한 약정을 위반하여 미용업 영업을 계속 할 경우 A씨는 영업상 이익을 침해당할 처지에 있으므로 A씨에게 동종영업의 영업금지를 청구할 권리가 있고 C피트니스클럽은 미용실 영업과 관련된 일체의 처분을 해서는 안 된다”며 A씨에게 원고승소판결을 선고하였습니다.

지금까지 부동산, 임대차 관련법 전문변호사인 한병진 변호사가 담당했던 상가 업종제한 위반 관련 소송 사례를 살펴보았습니다. 위 사건을 승소로 이끈 한병진 변호사는 대한변호사 협회로부터 부동산, 임대차 관련법 전문증서를 획득한 부동산, 임대차 전문변호사로 높은 승소율을 자랑하고 있습니다. 부동산, 임대차 관련 분쟁이나 소송이 있다면, 한병진 변호사에게 의뢰하여 주시기 바랍니다.