공용부분 관리비 체납과 책임

공용부분 관리비 체납과 책임

상가나 아파트와 같은 집합건물의 구분소유자들은 부동산을 매도하였더라도 전 소유자가 납부하지 아니한 공용부분의 관리비 체납액을 지급하여야 할 책임이 있다는 대법원 판결이 있었습니다(대법원 2006다50420). 

위 대법원 판결은 부동산 소유권이 갑에서 을로, 또다시 을에서 병으로 순차적으로 이전된 경우, 을은 갑이 체납한 공용부분의 관리비를 납부할 의무가 있고, 병은 갑과 을이 체납한 공용부분의 관리비 체납액을 전부 납부하여야 한다는 취지입니다. 

H상가는 2004년 6월 B씨가 점포를 350만원에 경락받고 그에 대한 등기를 마치자 B씨 이전에 점포를 소유했던 A씨가 체납한 관리비 594만원을 포함한 609만원을 지급하라며 B씨를 상대로 소송을 제기하였습니다. 

B씨는 2004년 10월 C씨에게 점포를 되팔았으며, 그 기간 동안 83만원의 관리비를 체납하였습니다. H상가는 B씨와 A씨가 변제한 관리비를 제외한 금액인 636만여원을 지급하라며 청구취지를 변경하였습니다.

1심에서는 원고인 H상가가 전부승소 하였으나, 2심에서는 B씨가 체납한 관리비 83만여원만 변제하면 된다며 원고일부승소판결을 내렸습니다. 

그러나 대법원은 원고일부승소판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다. 

대법원은 "집합건물법 제18조는 '공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다'고 규정하고 있다"고 밝혔습니다.

대법원은 "이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리돼야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권을 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것"이라고 법령의 입법 취지를 설명하였습니다.

이어서 "전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 이와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하고, 채무인수가 면책적인가 중첩적인가 하는 것은 채무인수계약에 나타난 당사자 의사의 해석에 관한 문제이고, 채무인수에 있어서 면책적 인수인지, 중첩적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 중첩적으로 인수한 것으로 보아야 한다"고 덧붙였습니다.

따라서 대법원은 "집합건물법의 입법취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인 뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다고 보아야 한다"고 판시하였습니다. 

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