부동산유치권자 유치권포기 약정의 효력

부동산유치권자 유치권포기 약정의 효력

경매가 진행되어 경락자에게 낙찰된 건물의 원래 실소유자가 부동산유치권자라고 주장하면서 경락자와 체결한 건물명도약정은 유효하다는 판결이 있었습니다(서울고등법원 2012나19552). 위 판결에 대해 살펴보겠습니다. 

A교회는 2006년 3월 고양시 일산동구에 있는 토지를 B교회로부터 매수하였으나 해당 토지가 종교용지라서 소유권이전등기절차가 복잡하자 B교회 명의로 건축허가를 받아 교회건물을 신축공사를 시작하였습니다. 그런데 B교회의 채권자가 경매신청하여 위 토지와 건물은 경매절차가 개시되었습니다.

A교회는 건물에 대한 유치권을 신고한 후 토지와 건물을 낙찰받은 C교회와 7억원을 받는 조건으로 부동산유치권자의 지위를 포기한다는 약정을 하였습니다. 

그리고 A교회는 C교회 측에 유치권 포기각서를 제출한 뒤 그 대가로 2억 4500만원을 먼저 지급받았습니다. 그러나 그 후 C교회는 태도를 바꿔 A교회와 체결한 약정은 무효라며 토지인도청구소송을 제기하였습니다.

위 사건의 항소심에서는 건물의 실소유자가 부동산유치권자라 주장하면서 경락자와 체결한 건물명도 약정도 유효하다는 판결을 선고하였습니다. 

항소심 재판부는 "A교회는 건물 부지가 종교 용지에 해당해 소유권이전등기를 받는 데 어려움이 있자 매도인인 B교회 명의로 교회건물에 대한 건축허가를 받은 다음 자신의 비용과 노력을 들여 신축했다"고 밝히면서 "교회건물 명도약정은 낙찰 이후 예상되는 분쟁과 불명확한 법률관계를 사전에 예방하고자 당사자가 상호 양보해 분쟁을 사전에 종지시키고자 하는 목적에서 체결된 화해계약 또는 이에 준하는 무명계약"이라고 보았습니다.

또한 "경매절차에서 배당받을 수 있는 자격을 가진 채권자가 A교회의 채권자가 아닌 B교회의 채권자였고, A교회는 건물의 실제 소유자라는 사실을 처음부터 밝혔다"는 점을 지적하며 "A교회가 경매절차에서 소유권을 주장하는 대신 건물의 신축비용을 부담한 자로서 유치권을 행사했다고 해 사기의 고의가 있었다고 보기 어렵다"고 덧붙였습니다.

명도소송 중이거나 명도와 관련한 의문사항이 있다면, 부동산전문변호사 한병진 변호사에게 연락주시기 바랍니다. 친절하고 명쾌한 상담으로 도움을 드리도록 하겠습니다.