다가구 주택 다세대 주택의 구분

다가구 주택 다세대 주택의 구분 

다가구 주택과 다세대 주택은 건물 외형만으로는 구분이 안되지만, 다세대 주택은 집합건물로 서 구분소유가 가능해 세대별로 소유권 보존‧이전등기할 수 있는 반면 다가구 주택은 세대별로 구분등기가 되지 않기 때문에 지분을 등기하여 공동소유할 수 밖에 없습니다. 

대법원은 다가구 주택이 다세대 주택으로 변경 등기가 완료되기 이전이라 할지라도 객관적으로 외부로 표시되는 구분행위가 있었다면 그에 대한 구분소유권을 인정해야 한다는 판결을 내린 바 있습니다(대법원 2013다70569). 다가구 주택 다세대 주택과 관련된 위 판결을 살펴보도록 하겠습니다.

A씨 등 5명은 서울 중림동에 토지를 공동으로 소유하고 있었는데, 1994년 지하 1층, 지상 3층짜리 주택을 신축한 후 1개 층씩 나누어 사용해 왔습니다. A씨 등은 신축 당시 단독주택의 한 형태인 다가구 주택으로 등기했지만 2000년 집합건축물 대장에는 다세대 주택으로 등록했고, 2012년 다세대 주택으로 변경등기를 마쳤습니다.

2003년경 B씨는 위 주택 지하층 1,2호의 지분을 경매로 취득하고 지분이전 등기를 마쳤으며, 2009년경 C씨는 위 주택의 대지에 대한 지분을 경매로 취득한 후 B씨를 상대로 토지사용료 2,600만원을 청구하는 소송을 제기하였습니다. 

이번 다가구 주택 다세대 주택과 관련된 분쟁에서 B씨는 집합건축물대장에 다가구 주택에서 다세대 주택으로 전환 등록된 2000년부터 구분소유권이 성립되었으므로 대지사용권이 있다고 주장하였습니다. 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에서 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정하고 있으므로, 이 주택이 다세대 주택으로 인정될 경우 B씨가 지하층 1,2호를 취득할 때 대지사용권도 함께 취득한 것으로 보아야 하나, 다가구 주택이라고 인정될 경우 C씨에게 토지사용료를 지급하여야 합니다.

다가구 주택 다세대 주택과 관련된 위 소송의 1심에서는 A씨 등의 토지 공유자들 간에는 위치나 면적 등을 특정하여 구분소유하기로 한 사실을 인정할 만한 증거가 없다며 C씨의 손을 들어준 반면, 2심에서는 B씨의 손을 들어주었습니다.

대법원은 원고 패소판결을 내린 2심 판결을 확정하였습니다.

대법원은 "다가구 주택이 다세대 주택으로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추고 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다"고 보았습니다.

따라서 "집합건축물 대장에 다세대 주택으로 전환 등록한 시점에 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다"고 밝혔으며 "B씨는 구분소유권이 성립한 이후에 지하 1,2호를 취득했고, 이 사건 토지에 관한 지분은 대지사용권으로서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로 C씨의 지분 이전등기 역시 무효이므로 토지사용료를 요구할 수 없다"고 판결이유를 설명했습니다.

이번 시간에는 다가구 주택 다세대 주택과 관련된 소송 사례를 살펴보았습니다. 부동산 관련 소송으로 고민하고 있다면, 부동산법 전문증서를 획득한 부동산법 전문변호사인 한병진 변호사와 동행하시기 바랍니다.