전세기간만료후 전세권설정등기의무

전세기간만료후 전세권설정등기의무

아파트 전세기간만료후 집 주인이 세입자에게 전세권등기를 해주지 않은 상태로 제3자에게 근저당권을 설정하여 주었다면 이는 배임죄로 볼 수 있다는 대법원의 판결이 있었습니다(대법원 2011도13275). 이는 전세기간이 만료되었다고 하더라도 전세보증금을 돌려주기 전까지는 전세권 설정등기 의무가 소멸된 것으로 볼 수는 없다는 취지입니다. 전세기간만료후 전세권설정등기의무에 대한 위 판결에 대해서 살펴보겠습니다.

2007년 11월 A씨와 B씨는 서울 강남구에 있는 아파트에 대해 보증금 2억 7000만원에 2년간 임대차계약을 체결하기로 합의하였습니다. 위 아파트의 당시 시가는 10억원 정도였는데, 이미 7억 2000만원 상당의 근저당권이 설정되어 있는 상태였으므로, 임차인 B씨의 요구에 따라 보증금 반환을 담보하기 위한 전세권설정등기를 한다는 특약내용을 계약서에 기재하였습니다.

이후 B씨로부터 보증금 2억 5000만원을 받은 A씨는 B씨와의 계약 기간 동안 전세권설정등기를 해주지 않고 있다가 계약기간 만료 후 보증금을 돌려주지 않은 상태에서 2010년 5월 저축은행에게 4억 4000여만원의 근저당권을 설정하였습니다.

대법원은 전세권등기를 미룬 채 전세기간 만료 후 저축은행에 근저당권을 설정해 준 A씨에게 배임죄를 인정하고 징역 1년을 선고한 원심판결을 확정지었습니다. 

대법원은 "A씨는 임차인 B씨와 부동산임대차 계약서를 작성했지만 보증금을 담보하기 위해 전세권설정등기를 경료해주기로 한 이상 임대차계약의 실질은 민법상 전세권설정계약에 가깝다"고 보았습니다.

따라서 "전세기간만료후에도 이는 계약의 용익적 권능의 소멸을 의미할 뿐, 보증금반환채권의 담보를 A씨가 부담하기로 한 전세권설정등기의무는 소멸되지 않았다고 보아야 한다"고 판단하였습니다.

또한 대법원은 "배임죄에서 손해란 현실적인 손해뿐만 아니라 재산상의 위험이 발생했을 때도 포함하므로, A씨가 B씨와 주택 전세권설정계약을 맺고 전세보증금을 지급받고도 다른 사람에게 근저당권 설정등기를 해 줌으로써 전세금반환채무에 대한 담보능력 상실의 위험이 생겼다면 등기를 경료한 행위는 배임죄를 구성한다"고 판결이유를 설명했습니다.

지금까지 전세기간만료후 전세권등기에 대한 분쟁 사례를 살펴보았습니다. 부동산 관련 분쟁이 있다면 부동산전문변호사 한병진변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다. 친절하고 명쾌한 상담으로 응하여 드리겠습니다.