임대차소송변호사 유치권 무효 사례

임대차소송변호사 유치권 무효 사례

건물 경매절차에서 배당을 받기 어려운 후순위 담보권자가 형식적인 임대차계약을 체결하고 이를 근거로 유치권을 행사하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다는 대법원 판결이 있었습니다(대법원 2011다84298). 위 판결에 대해서 임대차소송변호사와 살펴보겠습니다.

C사 소유의 건물에 대한 2순위 근저당권자인 B은행은 2006년 12월 C사 소유 수산물에 대해 양도담보를 설정했고, 2008년 12월 C사가 이미 채무초과인 상태인 걸 알면서도 수산물 관리를 구실로 C사 소유의 건물을 임대했다. 2009년 4월 건물에 대해 경매가 이뤄진 뒤 1순위 근저당권과 경매절차상 지위를 승계받은 A은행이 건물의 인도를 요구하자 건물임대차 계약에 의해 건물을 점유하고 있던 B은행은 유치권을 주장하며 거절했다.

 

B은행은 C사 소유 건물에 대한 2순위 근저당권자로 2006년 12월 C사 소유 수산물을 양도담보로 설정하였으며, 그후 2008년 12월 C사가 이미 채무가 초과된 상태인 사실을 인지하고서도 수산물을 관리하겠다는 명목으로 B사의 건물을 임대하였습니다. 

임대차소송변호사가 알아본 바 2009년 4월 C사의 건물은 경매에 붙여지게 되었고, 1순위 근저당권과 경매절차상의 지위를 승계 받은 A은행에서는 B은행 측에 건물의 인도를 요구하였으나, 임대차계약을 체결한 후 건물을 점유해온 B은행 측은 유치권을 주장하며 A은행의 요구를 받아들이지 않았습니다.

이에 A은행은 B은행을 상대로 유치권부존재확인소송을 제기하였습니다.

대법원은 위 유치권부존재확인소송에서 원고승소판결을 내린 원심을 확정하였습니다. 

임대차소송변호사와 함께 알아본 이번 사건에서 대법원은 "채권자가 채무자 소유의 목적물에 저당권 기타 담보물권이 설정되어 유치권의 성립에 의해 저당권자 등이 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위해 채무자와 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 목적물을 점유하여 유치권이 성립했다면, 그 유치권을 저당권자 등에 대해 주장하는 것은 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리 남용으로 허용되지 않는다"고 밝혔습니다.

또한 임대차소송변호사와 알아본 바 대법원은 "유치권을 주장하는 B은행으로서는 채무자인 C사가 A은행에 대해 연체하고 있는 제1순위 근저당권의 피담보채권이 71억여원으로 이 사건 건물의 감정가액인 51억여원을 초과한다는 사실을 알고 있었다고 봐야 하고, B은행이 체결한 임대차계약은 보증금 없이 월 임료 300만원에 체결돼 통상적인 임대차계약에 비해 임대료가 지나치게 낮게 책정됐다"고 보았습니다.

따라서 임대차소송변호사와 함께 알아본 이번 사건에서 대법원은 "B은행은 선순위 근저당권자인 A은행의 신청에 의해 건물에 대한 경매절차가 곧 개시되리라는 사정을 충분히 인식하면서 임대차계약을 체결하고 유치목적물에 관한 점유를 이전받았으므로 유치권 주장은 신의칙상 허용될 수 없다"고 설명했습니다.

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