임대차전문변호사 화해조서의 효력

임대차전문변호사 화해조서의 효력

제소전화해 절차에서 건물과 시설물 등의 철거에 대해 합의가 이루어졌다면 임차인은 임대인에게 매수청구권을 행사할 수 없다는 판결이 있었습니다(서울고등법원 2004나26838). 위 판결에 대해 임대차전문변호사인 한병진변호사와 알아보겠습니다. 

지난 1995년 12월 A놀이공원은 B종중과 B종중 소유의 놀이공원 부지에 대한 임대차계약을 체결하였고, 임대차기간은 1996년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지 약정하였습니다.

위 임대차계약에는 A놀이공원이 계약 기간까지 부지를 사용하고 기간이 만료된 시점에서 토지를 원상복구하여 B종중에 반환한다는 내용이 포함되어 있었는데, A놀이공원은 B종중은 1997년 서울중앙지방법원에 지상물철거 및 토지인도 등 제소전화해를 신청하여(96자3144) A놀이공원이 2001년 1월 1일까지 건물 및 시설물들을 모두 철거한다는 내용의 화해조서가 작성되었습니다.

임대차전문변호사가 알아본 바 화해조서 작성 후 A놀이공원은 B종중과 여러 차례에 걸쳐 부동산 매수협상을 진행하였으나 번번이 무산되었고, B종중은 화해조서에 따라 시설물 철거를 요구하였습니다.

그러자 A놀이공원은 건물 등을 철거하는데 필요한 금액이 수백억원에 이르는데 반하여 철거로 인해 피고가 얻게 될 이익은 미미한 점을 고려해 볼 때 B종중의 철거 요구는 권리남용으로 볼 수 있다며 화해조서에 따른 건물 등의 철거를 불허해 달라며 청구이의소송을 제기하였습니다.

임대차전문변호사가 알아본 위 소송의 1심은 물론 항소심에서도 A놀이공원 측에 원고패소 판결을 내렸습니다. 

항소심 재판부는 "원고와 피고 사이에 97년3월31일 원고가 2001년1월1일까지 피고에게 이 사건 건물 등을 철거하고 그 부지를 인도하기로 하는 내용의 제소전화해가 이뤄졌다면, 이는 토지를 인도하고 이 사건 건물 등을 철거하겠다는 의사로 해석함이 상당하다"고 보았습니다.

따라서 "화해조서의 내용에는 원고 A놀이공원이 이 사건 임대차 종료에 따른 매수청구권을 포기하는 약정도 포함되었다고 할 것"이라고 밝혔습니다.

또한 "매수청구권 포기의 약정이 강행법규에 위반되어 무효라고 하더라도 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로, 그것이 준재심절차에 의해 취소되지 않는 한 그 화해가 강행법규에 위반되어 무효라는 취지의 주장도 할 수 없고 건물 등의 철거가 피고의 부당한 이익의 획득을 목적으로 하는 것이라고 볼만한 자료가 없는 점에 비춰 강제철거가 피고의 권리남용에 해당한다고 볼 수도 없다"고 판결 이유를 설명하였습니다. 

결론적으로 "원고들이 이 사건 화해조서에 기한 강제집행의 불허를 구하는 것은 화해조서의 기판력에 저촉되어 허용되지 않는다고 할 것이므로 원고들의 주장은 이유없다"고 판시하였습니다.

임대인의 입장에서는 임대차계약 체결과 동시에 또는 임대차계약 초기에 제소전화해 신청을 하여 화해조서를 작성하여 두는 것이 분쟁예방에 효과적입니다. 임대차 관련 분쟁은 전문변호사의 법률적 자문을 얻어 대응하는 것이 바람직합니다. 이에 대한 문의는 임대차전문증서를 획득한 임대차전문변호사 한병진변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.