임대차계약해지 시 위약금

임대차계약해지 시 위약금

임대차계약해지로 인한 위약금을 임대차보증금의 10%로 정한 특약에 대해서 이는 불공정한 약관이므로 무효하고 하는 판결이 내려진 바 있습니다(서울중앙지방법원 2011가합 882). 위 판결에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 

2009년 A씨는 B사와 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하면서 계약기간 5년에 보증금은 20억원으로 합의하였습니다. A씨는 계약금으로 2억여원을 B사에 지급한 후 중도금과 잔금을 지급하지 못하였고, B사는 A씨의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해제하였습니다. 

임대차계약해지 후 B사는 A씨와 합의한 약관을 근거로 A씨가 지급한 계약금 2억원을 위약금이라며 반환을 거부하였으며, 이에 A씨는 B사를 상대로 계약금반환청구소송을 제기하였습니다.

서울중앙지방법원은 임임대차계약해지 위약금을 보증금의 10%로 설정한 약관은 불공정약관이라는 이유로 A씨에게 원고승소 판결을 내렸습니다.

위 소송의 담당 재판부는 "임대차계약이 해제되더라도 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있어 그 손해가 그리 크지 않아 임대인이 지급받은 위약금은 실제 손해액에 비해 훨씬 클 것으로 보인다"며 "임대보증금이 매매대금과 다름없는 것으로 봐 임대보증금의 10%를 임대차계약 해제로 인한 위약금으로 정한 특약은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 무효"라고 판시하였습니다.

그리고 "공정거래위원회가 제정한 아파트 표준임대차계약서에 따르면, 아파트 임대차계약 해제로 인한 위약금은 임대보증금을 한국주택은행 1년 만기 정기예금 이율(3.5%)에 따른 연임대료와 약정한 월 임대료를 모두 합한 총액의 10%로 정해진다"며 "이에 따른 이 사건 위약금 5,582만여원은 이 사건 특약에 따른 위약금 2억141만원에 비해 상당히 적은 액수"라고 설명하였습니다.

재판부는 위약금 특약의 전부를 무효로 판단하면서, 그 이유를 "특약 전체를 무효로 보지 않는 것은 고객을 불안정한 지위에 서게 하고 사업자에게는 처음부터 상당한 내용의 약관조항을 만드는 등의 의무를 소홀히 하게 하여 약관규제법의 취지를 몰각할 우려가 있어 허용할 수 없다”고 설명하였습니다.

위 판결은임 대차계약해지 위약금의 경우 매매계약의 위약금과 달리 보아야 한다며 임대차계약에서 보증금의 10%를 위약금으로 정한 약정은 무효라고 판시한 데 그 의미가 있습니다.

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