임대차소송전문변호사 임대차계약 해지 시 철거‧폐기 특약의 효력

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임대차계약 해지 시 철거‧폐기 특약의 효력

임대차계약 기간이 만료되었거나 임차인이 임대료를 연체하여 임대차계약이 해지되었을 경우에 임대인이 임차인 소유의 물건들을 임의로 철거 또는 폐기할 수 있다는 내용의 임대차계약은 사회질서에 반하는 것으로 효력이 없다는 대법원 판결이 있었습니다(대법원 2004도 341). 위 사건에 대해서 임대차소송전문변호사가 설명해 드리도록 하겠습니다. 

A씨는 지난 2001년 A씨 소유의 서울 강남구에 있는 빌딩 1층에서 음식점을 운영하던 임차인 B씨가 월세 지급을 연체하자 B씨와의 임대차계약을 해지하였습니다.

임대차계약이 해지되었음에도 불구하고 B씨는 명도를 거부하였고, 이에 A씨는 임대료 연체로 인한 임대차계약 해지 시에 임대인이 임차인의 물건을 임의로 처분 가능하다는 임대차계약 조항을 내세워 인력을 동원하여 B씨의 음식점 간판을 강제로 철거시켰을 뿐만 아니라 매장의 출입문에 자물쇠를 채워 B씨가 음식점을 영업할 수 없는 상태로 만들었습니다.

임대차소송전문변호사가 알아본 바 A씨는 위와 같은 행동으로 인해 영업방해로 기소되었고 이에 1심 재판부는 A씨에게 벌금 1백만원을 선고하였으며, 2심 재판부는 1심 판결보다 다소 낮은 금액인 벌금 50만원의 선고와 함께 선고유예판결을 내렸고, A씨는 대법원에 상고하였습니다.

대법원은 A씨의 행동은 강제집행으로 볼 수 있는데 이는 국가가 독점하고 있는 권리로 국가에 강제집행의 발동을 신청하지 않고 스스로 강제집행을 실행한 것은 사회질서에 반하는 행동으로 볼 수 있다며 A씨에게 유죄를 선고한 원심을 확정지었습니다. 

임대차소송전문변호사가 살펴본 판결문에 따르면 대법원은 “임대차계약서 상의 ‘임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내 임차인이 소유물과 재산을 반출하지 않은 경우 임대인은 임차인의 물건을 임의로 철거.폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다’는 특약이 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반돼 무효에 해당한다”고 덧붙였습니다.

이상으로 임대차소송전문변호사와 함께 임대차계약해지와 관련한 사례를 살펴보았습니다. 임대인과 임차인 사이에서 발생할 수 있는 다양한 형태의 소송에 대해 자문이 필요할 경우, 임대차소송전문변호사 한병진 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.