부동산소송변호사 유치권자의 건물임대

부동산소송변호사 유치권자의 건물임대

건물주로부터 공사대금을 받지 못하여 유치권을 취득한 건설업자가 건물주의 승락을 받아 주택을 임대했다 하더라도 새로이 소유권을 취득한 건물주에게는 대항할 수 없다는 판결이 나왔다(서울고등법원 2011나 27983). 유치권자가 유치권의 소멸을 막으려면 새 소유자로부터 임대차에 대해 승낙을 얻거나 유치권자가 주택을 직접 점유해야 한다는 취지입니다.

오늘은 부동산소송변호사 한병진 변호사가 위 판결에 대해 설명해 드리겠습니다.

서울 강북구에 있는 다세대주택의 내‧외부 마감공사를 한 A씨는 건물주 B씨로부터 그에 대한 공사대금 2억 2700만원을 받지 못하자 B씨로부터 주택에 대한 일체의 권한을 포기한다는 내용의 각서를 받고 건물에 대한 점유를 시작하면서 유치권을 행사하였습니다.

부동산소송변호사가 확인해본 바 A씨는 점유한 건물의 일부를 보증금 3000~4000만원씩을 임대하였는데, 이후 해당 건물은 강제경매를 통해 C씨에게 소유권이 넘어갔고, C씨는 법원으로부터 부동산인도명령을 받아 임차인들에게 주택을 넘겨받아 다른 사람에게 매도했습니다.

그러자 유치권 상실로 공사대금과 이자 등 3억1500만원을 받을 수 없게 된 A씨는 새로운 건물주 C씨를 상대로 손해배상 청구소송을 제기하였습니다.

부동산소송변호사가 알아본 바 위 소송의 항소심 재판부는 유치권자가 전 건물주로부터 승낙을 받아 건물을 임대했다 하더라도 새로운 건물주에게 대항할 수는 없다며 A씨에게 원고 패소 판결을 내렸습니다.

재판부는 "유치권은 법정 담보물권으로서 채권 담보를 위해 목적물을 점유하는 권리에 불과하다"고 밝히고, "유치권자 또는 임차권자가 소유권 변동 사실을 알 수 없어 새 소유자의 승낙을 받을 수 있는 시간적 여유가 없었다거나, 새 소유자의 소멸청구가 신의칙에 위반해 권리남용에 해당한다는 특별한 사정이 없는 한 새 소유자에게 대항할 수 없다고 보는 것이 타당하다"고 설명하였습니다.

재판부는 "새 소유자 역시 유치권이라는 물적 부담을 안고 목적물의 소유권을 취득할 뿐이지, 종전 소유자의 승낙에 따른 채권적 부담까지 그대로 승계한다고 볼 수는 없다"며 "종전 소유자가 소유권을 근거로 임대차를 하더라도 새 소유자는 임차인이 대항력을 구비하고 있는 등의 사정이 없으면, 당연히 승계한다고 볼 수 없는데, 유치권에 이보다 더 강력한 보호를 할 필요성이 있다고 보기 어렵다"고 판시하였습니다.

 

부동산소송변호사와 함께 유치권자 건물임대에 대한 사례를 살펴보았습니다. 유치권과 관련하여 소송을 진행 중이거나 법적 의문이 있다면, 부동산소송변호사 한병진 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.