상가임대차계약 해지 사유

상가임대차계약 해지 사유

안녕하세요. 한병진 변호사입니다.

쇼핑몰 상가를 계약할 당시에 비하여 영업 환경이 다소 악화됐다는 이유만으로는 상가임대차계약 해지를 하지 못한다는 판결이 내려졌습니다(서울고등법원 2013나17003). 위 판결에 대하여 한병진 변호사와 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

A씨는 서울 용산구에 있는 복합상가건물인 B건물 디지털전문점 8층에 전용면적 12.78㎡인 점포 2개을 임차하기 위해 4억2000여만원에 임차인 지위를 양수하였습니다. 

위 4억 2000여만원 중 1억2000여만원은 임대차보증금 명목으로 지불되었으며, 나머지 3억여원은 프리미엄 명목의 권리금이었습니다. 

이처럼 A씨가 거액의 권리금을 지불한 이유는 A씨가 임차한 매장의 경우 3개의 구역으로 구성된 800여평에 달하는 전체 이동통신 매장 내에서도 중심부에 해당하는 지역에 있어 유동인구가 가장 많이 발생하는 좋은 자리라고 판단하였기 때문입니다. 

그러나 A씨의 예상과는 달리 B건물의 모회사인 C기업은 본사의 건물을 B건물로 이전하기로 하면서 A씨의 매장이 위치한 8층의 한 구역을 사무실로 사용하기 위해 공간을 분리하는 경계 벽을 만들었으며 그 영향으로 8층에 있던 이동통신 매장은 기존보다 면적이 3분의 2로 줄어들었습니다. 

그 뿐만 아니라 A씨의 매장은 계약 당시에는 8층 한 가운데 자리에 위치하였으나 C사가 입점하게 되면서 변두리로 위치가 변경되었으며 엘리베이터와 에스컬레이터를 이용해 A씨의 매장으로 진입하는 길 또한 차단되면서 접근성도 떨어지게 되었습니다.

이에 A씨는 사회통념상 점포의 사용과 수익이 불가능해졌다고 보고 상가임대차계약의 목적을 달성할 수 없다는 이유로 상가임대차계약 해지를 한다고 하면서 B건물 측에 보증금 등을 반환받기 위한 소송을 제기하였습니다.

 

1심에서는 상가에 벽이 설치되면서 매장의 위치와 접근성이 떨어졌다는 점을 인정하여 상가임대차계약 해지가 가능하다 보고 A씨에게 원고승소판결을 내렸습니다.

2심에는 경계벽 설치 후 A씨 매장의 매출에 큰 변화가 생기지 않았다며 A씨에게 원고패소판결을 내렸습니다(서울고등법원 2013나17003).

대법원은 "경계벽이 설치되기 전인 2011년 5월께 디지털전문점 8층의 공실률이 약 30%였는데 반해 벽 설치 후에는 약 3%로 감소했다"며 이는 영업환경의 개선 지표 중 하나로 평가 될 수 있다고 밝혔습니다.

그리고 실제 A씨 점포의 영업매출액이 경계벽 설치 이후 증가하거나 종전과 비슷한 수준을 유지했다는 점을 볼 때 경계벽 설치로 인하여 점포의 사용과 수익에 큰 영향이 가거나 현저히 악화되었음을 인정하기 어렵다고 판단하여 A씨에게 원고패소판결을 내린 것입니다.

이번 시간에는 상가임대차계약 해지와 관련한 사례를 살펴보았습니다, 상가임대차계약으로 인한 분쟁이 발생하였을 경우 한병진 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.