부동산 명의신탁과 사해행위

부동산 명의신탁과 사해행위

안녕하세요. 한병진 변호사입니다.

아파트의 분양권의 명의수탁자가 세금을 체납하고 국가의 아파트분양권 압류에 앞서 부동산 명의신탁자에게 분양권을 이전한 행위에 대해서 대법원은 세금을 징수할 수 있는 책임자산을 줄여 채권자들의 이익을 해하는 사해행위에 해당한다는 판결을 내렸습니다(대법원 2012다202932). 이에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

A씨는 서울에 위치한 재개발 아파트의 분양권을 10억원에 구매하려 하였으나 자신들의 명의로는 중도금 대출이 어려워지자 A씨의 동생인 B씨와 명의신탁계약을 체결하여 분양권명의를 이전하였습니다.

그 후 B씨는 자신이 운영하던 사업체의 자금운용이 어려워져 법인세를 체납하기에 이르렀고  납부독촉을 받기 시작하자 아파트분양권이 압류될 우려가 있다고 보고 A씨에게 아파트분양권명의를 다시 이전하여 주었습니다.

위와 같은 사실을 알게 된 국가에서는 A씨와 B씨의 이 같은 행동은 채권자들의 이익을 해하기 위한 행동으로 보인다며 사해행위취소소송을 제기하게 되었습니다.

1심에서는 아파트 분양대금을 실질적으로 지불한 사람은 A씨이기 때문에 B씨가 부동산 명의신탁을 받은 부동산을 A씨 부부에게 돌려준 행위는 사해행위라 볼 수 없다고 판결하였습니다.

2심에서는 분양자조합에서 B씨의 아파트 분양을 승인한 이상 B씨가 A씨의 부동산 명의신탁을 받아 아파트 분양권을 확보하였더라도 이는 B씨의 재산으로 봐야 한다며 국가 측에 원고승소판결을 내렸습니다.

이러한 2심 재판부의 판결은 대법원에서 확정되었습니다.

대법원은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)에 따라 명의신탁약정은 무효이지만, 명의수탁자를 당사자로 하여 명의신탁약정이 체결된 사실을 모르는 사람과 부동산 취득계약을 체결할 경우 유효한 계약이 된다고 밝혔습니다.

따라서 아파트 수분양권자인 A씨가 실질적으로 수분양권을 계속 확보하고 있더라도, 명의신탁 약정이 체결된 사실을 모르고 A씨와 B씨간의 분양계약 인수약정을 승인하였다면 이는 유효하다고 판결을 내렸습니다.

그리고 B씨가 채무를 변제할 재산이 없는 상황에서 분양권을 A씨에게 다시 넘긴 행위는 국가를 포함한 채권자의 이익을 해할 수 있어 이는 사해행위로 취소되어야 한다고 판시하였습니다.   

부동산 명의신탁과 관련한 분쟁이 있거나 법률적 자문이 필요할 경우 한병진 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.