상가임대차계약 갱신요구

상가임대차계약 갱신요구

 

상가건물임대차보호법 제10조에서는 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’라고 하여 계약갱신요구권에 대하여 규정을 두고 있습니다. 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유에 대해서는 제10조 제1호 내지 제8호로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등을 들고 있습니다.

 

만약 임대인이 임차인의 갱신요구에 앞서 먼저 갱신 거절을 통보하였는데 거절에 대한 타당한 이유가 없을 경우 상가임대차계약이 갱신되는지 여부에 대한 판례(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결)를 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

상가건물임대차보호법에서는 임차인의 계약 갱신 요구에 대해 임대인은 타당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 규정하는 한편 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 계약 기간을 포함하여 전체 임대차 계약 기간이 5년을 넘지 않는 한에서 행사할 수 있다고 명시하고 있습니다.

 

임대차계약이 갱신될 때는 이 전의 임대차계약과 동일한 조건으로 계약된 것으로 보게 되고, 차임 및 보증금은 일정한 범위 안에서 만 증감이 가능합니다.

 

 

 

 

한편, 상가건물임대차보호법은 임대인이 일정 기간 안에 임차인에게 갱신 거절에 대한 통보나 조건 변경에 대한 통보를 하지 않았다면 해당 기간이 만료됨과 동시에 이 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 임대차계약을 체결한 것으로 본다고 하여 묵시의 갱신에 대해 규정하고 있습니다.

 

임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 묵시의 갱신제도는 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것입니다.

 

대법원은 위와 같은 두 제도의 취지 및 내용을 종합해 보면 임대인의 갱신 거절의 통보에 대해 타당한 이유가 없을 경우 갱신 거절의 통보가 언제 이루어졌는지 상관없이 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 판시하였습니다.

 

 

 

위 대법원 판례의 요점은, 임대인의 갱신 거절 통보보다 늦게 임차인이 계약갱신요구를 하였다 하더라도 임대인의 갱신 거절에 정당한 이유가 없다면 임대차계약이 갱신된다는 것입니다. 임대차계약의 갱신 기타 임대차계약과 관련한 분쟁이 있다면 임대차 관련 법률가 한병진변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.