다운계약서 작성 특약의 효력

다운계약서 작성 특약의 효력

주택 매수인이 다운계약서 작성을 해주기로 한 특약을 지키지 아니하자 매매계약을 취소한 매도인이 오히려 위약금까지 물게 된 사례에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

다운계약서란 양도세와 취득세를 줄이기 위해 실거래가를 실제 거래가격보다 낮추어 신고하기 위하여 작성하는 계약서로, 이는 불법입니다. 다운계약서 작성을 한 사실이 밝혀지면, 세무조사를 받고 세액의 40%를 더 물어야 합니다.  

오늘은 사례는 다음과 같습니다.  

B씨는 2013년 충남에 있는 A씨의 단독주택을 1억 5천만 원에 매수하는 계약서를 작성하고 계약금 4천만 원을 지급했습니다. A씨는 양도세를 줄이기 위해 매매가를 실제보다 낮은 금액으로 다운계약서를 작성해달라고 요구하여 다운계약서 작성 특약이 이뤄졌습니다. 

그러나 이후 B씨는 마음이 바뀌어 다운계약서 작성을 거부했습니다. 이에 A씨는 약속한 다운계약서를 안 써주는 것은 계약위반이니 집을 팔지 않겠다며 잔금 수령을 거부하였습니다. 그러자 B씨는 다운계약서 작성을 거부했다고 해서 부동산 소유권이전등기를 거부한 것은 부당하다며, 계약을 해제하고 계약금의 두 배인 8천만 원을 위약금으로 지급하라고 소송을 제기했습니다. 

1심은 B씨가 승소했으나 2심에서는 B씨가 패소했습니다. 이에 B씨가 상고하여 대법원으로 올라갔습니다. 

대법원은 원고 패소 판결을 내린 원심을 파기하고, 사건을 항소심으로 되돌려 보냈습니다(대법원 2014다236410 판결). 

대법원 판결문을 보면, "부동산 매매대금을 1억 5천만 원으로 정하는 계약서를 작성한 이후 A씨의 요구에 따라 매매대금을 7400만 원에 등기한다는 다운계약서에 특약을 추가한 사실은 인정이 되나, 다운계약서의 작성 합의는 매매계약에서 주된 채무가 아닌 부수적 채무에 불과하여 B씨가 이를 들어주지 않았다는 이유로 A씨가 매매계약의 해제를 주장할 수 없다"고 설명했습니다. 

위 대법원 판결에 의하면, 다운계약서를 작성하기 위한 특약을 두었다 하더라도 보호를 받을 수 없습니다.

즉, “다운계약서의 작성 합의는 양도세를 덜 내도록 편의를 봐주기 위해 이루어지는 것일 뿐이다. 다운계약서 약정은 부동산 매매계약의 주된 요소가 아니므로 이행을 거절해도 계약위반으로 볼 수 없다. 따라서 다운계약서를 작성해 주지 않았다는 이유를 들어 계약의 이행을 거부하는 것은 계약위반에 해당한다“는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 

오늘은 다운계약서의 작성 특약의 효력에 대해 알아보았습니다. 이와 관련한 문의사항이 있거나 다운계약서 등의 문제로 분쟁이 발생한 경우 부동산변호사 한병진 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.